Contrattualistica commerciale

Sul rinnovo di un contratto di locazione commerciale in Francia (Bail commercial)

2 Dicembre 2024/in Contrattualistica commerciale/da BestR4nK

Sul rinnovo di un contratto di locazione commerciale in Francia (Bail commercial)

Il contratto di locazione commerciale è un tipo di contratto regolamentato in maniera dettagliata e stringente.

Le numerose regole che disciplinano questo contratto sono pensate per proteggere i conduttori. Per esempio, la legge dà al conduttore il diritto di rinnovare il contratto di locazione. Ciò significa che, se il locatore non desidera rinnovare il contratto di locazione commerciale, dovrà pagare al conduttore un’indennità di sfratto, che può anche essere molto elevata.

Che cos’è il diritto al rinnovo di un contratto di locazione commerciale?

Ai sensi della Legge sulle Locazioni Commerciali, i conduttori di locali commerciali beneficiano di alcune regole di protezione che non possono essere derogate.

Anzitutto, la durata di un contratto di locazione commerciale non può essere inferiore a nove anni. Questa durata minima è stabilita dalla legge, per consentire al conduttore di gestire l’attività in modo tranquillo. Al termine di questo periodo di nove anni, il conduttore ha il diritto di rinnovare il contratto.

Per usufruire di questo diritto al rinnovo del contratto di locazione, devono essere soddisfatte alcune condizioni:

Il conduttore deve essere il proprietario dell’attività gestita nei locali affittati;
Il conduttore deve essere iscritto al Registro del Commercio e delle Imprese (RCS) se è un commerciante, o al Registro Nazionale delle Imprese (RNE) se è un artigiano;
L’attività deve essere stata in funzione per i 3 anni antecedenti rispetto alla data di scadenza del contratto di locazione o della sua proroga.

Come si rinnova un contratto di locazione commerciale?

Rinnovo su iniziativa del conduttore

Il conduttore può decidere di rinnovare il contratto di locazione commerciale al termine della durata dello stesso (minimo 9 anni). Si avrà un nuovo contratto che potrà prevedere condizioni diverse.

Come si richiede il rinnovo?

In pratica, il conduttore dovrà inviare una richiesta di rinnovo:

Tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno (AR) entro 6 mesi dalla scadenza del contratto di locazione;
Tramite atto del commissario giudiziale

La richiesta di rinnovo deve includere l’avviso legale di cui al paragrafo 4 dell’articolo L. 145-10 del Codice Commerciale francese:

“Entro tre mesi dalla notifica della richiesta di rinnovo, il locatore deve, con atto stragiudiziale, comunicare al richiedente se rifiuta il rinnovo, specificando i motivi del suo rifiuto. Se il locatore non rende note le sue intenzioni entro questo periodo, si ritiene che abbia accettato il rinnovo del contratto di locazione precedente”.

La lettera deve essere indirizzata al locatore. Sebbene sia generalmente facile da identificare, bisogna sempre essere vigili, soprattutto nel caso di “ smembramento della proprietà ”. Questa situazione può verificarsi, ad esempio, quando una coppia possiede un locale commerciale e uno dei due coniugi muore. Il coniuge superstite può essere l’“usufruttuario” e gli eventuali eredi il “nudo proprietario”.

Attenzione:

La legge stabilisce che l’usufruttuario non può affittare un edificio per uso commerciale, industriale o artigianale senza il consenso del nudo proprietario. In questa situazione, è necessario chiedere all’usufruttuario e al nudo proprietario di rinnovare il contratto di locazione commerciale. È consigliabile prima effettuare un’analisi legale per identificare il locatore.

Quali opzioni ha il locatore?

Una volta ricevuta la lettera, il locatore deve comunicare al conduttore la sua risposta entro 3 mesi. Può accettare di rinnovarlo o rifiutarsi.

Se è d’accordo ma desidera aumentare il canone, è obbligato a farne la richiesta tramite un atto di un commissario giudiziale.

Se non accetta, dovrà rispettare le seguenti condizioni:

Rifiutare il rinnovo del contratto di locazione commerciale con un atto del commissario giudiziale;
specificare che si impegna a pagare all’inquilino un’indennità di sfratto;

Potrà, poi, rifiutare il rinnovo senza pagare l’indennità di sfratto ma solo se riesca a dimostrare la presenza di un motivo serio e legittimo alla base del suo rifiuto.

Se il locatore non risponde entro il termine stabilito, il rinnovo si considera accettato.

Rinnovo su iniziativa del locatore

Il locatore stesso può avviare il rinnovo del contratto di locazione commerciale. In genere, ciò avviene quando desidera rivedere l’affitto. Il locatore deve indicare le nuove condizioni dell’ affitto proposto nella sua comunicazione.

Se il contratto di locazione commerciale giunge al termine, il locatore ha due opzioni:

Dare un preavviso al conduttore senza un’offerta di rinnovo, risolvendo così il contratto di locazione;
Dare un avviso al conduttore con un’offerta di rinnovo.

L’avviso deve essere dato da un agente nominato dal tribunale, con almeno 6 mesi di anticipo ed entro l’ultimo giorno del trimestre solare.

Se non c’è un’offerta di rinnovo, il locatore deve specificare i motivi del rifiuto del rinnovo e pagare all’inquilino un’indennità di sfratto.

In caso di offerta di rinnovo, il conduttore può:

Scrivere al locatore per informarlo che accetta il rinnovo del contratto di locazione e il nuovo canone: il contratto di locazione continua così per un periodo di 9 anni, alle stesse condizioni concordate inizialmente;
accettare il rinnovo del contratto di locazione commerciale, ma rifiutare il nuovo canone di locazione. Il locatore e l’inquilino si accordano in un secondo momento sul canone di locazione;
rifiutare l’offerta di rinnovo e risolvere il contratto. Se il conduttore dovesse adottare questa decisione, non potrà ricevere alcun risarcimento per lo sfratto.

Quando il locatore può sottrarsi all’obbligo di pagare l’indennità di sfratto?

Il diritto del conduttore di rinnovare il contratto di locazione non significa che possa costringere il locatore a firmare un nuovo contratto.

Infatti, il locatore può sempre rifiutare questa proposta. Tuttavia, se rifiuta di rinnovare il contratto di locazione, deve pagare all’inquilino un risarcimento per lo sfratto, che può superare il valore dell’azienda. Ovviamente ciò è un deterrente importante per il locatore.

Tuttavia, ci sono delle situazioni in cui il locatore può rifiutarsi di rinnovare il contratto di locazione senza pagare un’indennità:

Il conduttore ha commesso una grave violazione dei suoi obblighi;
I locali affittati sono stati dichiarati inidonei ad essere abitati dalle autorità amministrative, o presentano un pericolo per gli occupanti. È prevista, in tale caso, la demolizione;
Costruzione o ricostruzione con l’offerta di locali commerciali in sostituzione.

Nota bene:

Se il locatore decide di rifiutare il rinnovo del contratto di locazione e di pagare al conduttore un’indennità di sfratto, ha poi il diritto di cambiare idea. Si tratta di un periodo di quindici giorni dalla data della decisione, durante il quale il locatore può accettare il rinnovo del contratto di locazione. Se esercita questo diritto, non dovrà pagare l’indennità di sfratto.

Cosa succede se le parti non rinnovano il contratto di locazione?

La legge stabilisce che un contratto di locazione commerciale ha una durata di 9 anni. Al termine di questo periodo, il contratto non termina automaticamente. L’articolo L. 145-9 del Codice Commerciale francese stabilisce che se il locatore non ha dato un preavviso (con o senza un’offerta di rinnovo) e il conduttore non ha dato un preavviso o richiesto il rinnovo del contratto di locazione, il contratto si rinnova tacitamente per un periodo indefinito. Questa è nota come proroga tacita. Ciò non comporta la formazione di un nuovo contratto di locazione commerciale.

Si prega di notare:

La proroga tacita di un contratto di locazione non può essere equiparata a un rinnovo. Infatti, il rinnovo implica la firma di un nuovo contratto di locazione di nove anni, cosa che non avviene quando il contratto di locazione viene prorogato tacitamente.

Quindi, se, al termine del contratto di locazione commerciale, le parti non presentano alcuna richiesta di rinnovo o di recesso, il contratto viene rinnovato. Tutte le clausole originarie continuano ad essere applicate.

Dopo il rinnovo tacito, il contratto di locazione può essere risolto in qualsiasi momento dalle parti (senza rispettare i limiti temporali di tre anni). Tutto ciò che il conduttore o il locatore devono fare è inviare una notifica di risoluzione all’altra parte. Si noti che se il conduttore invia un avviso di risoluzione il 4 aprile 2023, il suo effetto sarà posticipato al 31 dicembre 2023. Questo perché il periodo di 6 mesi dal 4 aprile al 4 ottobre è prolungato del tempo necessario per raggiungere la fine del trimestre solare.

Se la proroga tacita si protrae nel tempo e la durata totale del contratto di locazione supera i 12 anni (ossia 3 anni dopo i 9 anni previsti), la locazione può essere “déplafonné”. Ciò significa che il canone sarà fissato sulla base del valore locativo dei locali commerciali. Il valore locativo viene determinato prendendo in considerazione 5 fattori:

le caratteristiche specifiche dei locali,
lo scopo per cui vengono utilizzati,
gli obblighi del locatore e del conduttore,
i fattori commerciali locali e
i prezzi prevalenti nella zona.

Se il conduttore desidera evitare il déplafonné” del canone di locazione, è nel suo interesse farsi avanti prima che il contratto di locazione commerciale raggiunga i 12 anni.

Rinnovo di un contratto di locazione commerciale: il locatore può aumentare il canone di locazione?

Al momento del rinnovo di un contratto di locazione commerciale, il locatore potrebbe voler aumentare il canone di locazione. Trattandosi, come detto, di un nuovo contratto di locazione, non si applicano le regole sulla revisione triennale dell’affitto. Le parti sono libere di stabilire l’affitto per il contratto rinnovato.

Se le parti non riescono a trovare un accordo sul nuovo canone, possono rivolgersi al giudice prima che questa situazione di stallo metta a rischio il rinnovo del contratto di locazione.

Il giudice deve fissare il nuovo canone di locazione al valore locativo. Tuttavia, l’aumento del canone di locazione risultante è soggetto a un tetto massimo. Il tasso di variazione del canone di affitto applicabile al contratto di locazione da rinnovare non può superare la variazione dell’indice di riferimento utilizzato nel contratto di locazione commerciale da quando è stato fissato l’affitto iniziale. Questo può essere l’indice degli affitti commerciali (ILC) o l’indice degli affitti per le attività terziarie (ILAT).

Qual è la durata del contratto di locazione rinnovato?

Un contratto di locazione commerciale viene rinnovato per un ulteriore periodo di almeno 9 anni. Questo vale indipendentemente dalla durata del contratto di locazione iniziale.

Se le parti desiderano fissare una durata superiore a dodici anni, devono far redigere il contratto di locazione da un notaio.

Per riassumere

Il conduttore ha il diritto di rinnovare il contratto di locazione commerciale.
Se il locatore non concede il diritto di rinnovare il contratto di locazione commerciale, dovrà pagare un’indennità di sfratto.
Il rinnovo di un contratto di locazione commerciale è solitamente accompagnato da una revisione del canone di locazione.

L’importo dell’indennizzo per lo sfratto varia a seconda del danno subito dal conduttore. Se l’attività non è trasferibile e il rifiuto di rinnovarla comporta la sua scomparsa, l’importo del risarcimento sarà almeno pari al valore dell’attività. L’indennizzo coprirà anche le spese di trasloco e reinstallazione sostenute dal conduttore.

Affiliazione commerciale (franchising): quando è da escludersi l’abuso di posizione dominante

23 Giugno 2023/in Contrattualistica commerciale/da Avvocato Luca Membretti

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere si è recentemente pronunciato su un caso di abuso di posizione dominante relativamente ad un contratto di affiliazione commerciale (c.d. franchising), con sent., 03/02/2023, n. 462.

Il pronunciamento del Tribunale

Prendendo le mosse da un caso che vedeva un centro distributivo di prodotti campani che nel 2019 aveva ottenuto dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere un decreto ingiuntivo di condanna al pagamento di più di 200.000,00 euro per merce rimasta non pagata nei confronti di una società che gestiva un supermercato campano, il Tribunale si pronuncia in generale sulla configurabilità dell’abuso di posizione dominante.

Nel merito, l’ingiunto proponeva la responsabilità dell’opposto dovuta all’abuso perpetrato in danno della prima anche ai sensi dell’art. 2497 c.c. e ss., chiedendo, inoltre, il risarcimento del danno conseguentemente patito. La convenuta si costituiva in giudizio eccependo quanto contestatole.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere giudicava l’opposizione infondata.

Con riferimento, per quanto di odierno interesse, alle giustificazioni che erano state addotte dall’opponente in relazione al proprio inadempimento, le relative contestazioni – ossia la pretesa illegittimità del credito, poiché derivante da comportamenti configuranti abuso della propria posizione dominante – sono state giudicate come prive di fondamento.

E ciò in base alle seguenti ragioni:

il giudice ha rilevato “come tutti i contratti sottoscritti dagli opponenti, nei quali erano ben esplicitate le formule commerciali e le obbligazioni reciproche, sono stati da questi accettati (e successivamente anche rinnovati), pertanto risultavano il frutto di scelte imprenditoriali dei contraenti e non imposti dalla società opposta”.

In aggiunta, lo stesso giudice ha specificato come, il rapporto di affiliazione non risultava caratterizzato da condotte rilevanti un abuso di posizione dominante, come inteso dalla L. 18 giugno 1998, n. 192, art. 9, secondo il quale p considerata “dipendenza economica la situazione in cui una impresa sia in grado di determinare nei rapporti commerciali con un’altra impresa un eccessivo squilibrio di diritti e di obblighi”.

La Corte, seguendo un ragionamento già intrapreso dalla corte di cassazione con sentenza del 21/01/2020, n. 1184, ha confermato come “nell’applicazione della norma di abuso di dipendenza economica, di cui all’ art. 9 della Legge n. 192 del 1998, è necessario: “1) quanto alla sussistenza della situazione di “dipendenza economica”, indagare se lo squilibrio dei diritti e degli obblighi delle parti sia “eccessivo”, essendo il contraente che lo subisce privo di reali alternative economiche sul mercato (p. es., perché impossibilitato a differenziare agevolmente la propria attività o per avere adeguato l’organizzazione e gli investimenti in vista di quel rapporto);

quanto all’”abuso”, indagare la condotta arbitraria contraria a buona fede, ovvero l’intenzionalità di una vessazione perpetrata sull’altra impresa, in vista di fini esulanti dalla lecita iniziativa commerciale retta da un apprezzabile interesse dell’impresa dominante (quale, p. es., modificare le proprie strategie di espansione, adattare il tipo o la quantità di prodotto, o anche spuntare migliori condizioni), mirando la condotta soltanto ad appropriarsi del margine di profitto altrui.”

Considerazioni e conclusioni

Il Tribunale, pertanto, ha rilevato come nel caso in questione, tutte le osservazioni mosse dall’opponente risultassero troppo generiche ed inidonee a circostanziare sul piano probatorio il fatto, ossia la situazione di dipendenza economica rispetto all’affiliante, escludendo la ricorrenza di una posizione dominante, appunto.

Il giudice ha, inoltre, richiamato una pronuncia di merito del Tribunale di Torino (sentenza n. 2414/2017), ribadendo come la domanda risarcitoria fondata sull’abuso di posizione dominante non sia fondata, in particolare

“quando l’affiliante non sia l’unico soggetto che gestisca una catena in franchising di articoli oggetto del contratto di franchising e la società affiliata abbia quindi ampie possibilità di reperire alternative soddisfacenti sul mercato”, aggiungendo che “Le limitazioni commerciali previste da un contratto di franchising non integrano di per sé un abuso di posizione dominante, che comunque non può ritenersi immanente alla qualifica di franchisor, ma deve essere dimostrata essendo tali limitazioni infatti normalmente compensate dai vantaggi derivanti dal rapporto di affiliazione sotto il profilo dell’immagine più strettamente legata a quella del produttore, della fruizione delle metodologie di vendita e della preparazione tecnica del personale, del maggior assortimento e della più pronta disponibilità della merce”.

Il contratto di trasporto secondo la normativa italiana

15 Giugno 2023/in Contrattualistica commerciale/da Avvocato Luca Membretti

«Il contratto di trasporto, che è un contratto di risultato, è configurabile allorquando il vettore assume da solo, nei confronti del mittente, gli obblighi e la responsabilità dell’adempimento, mentre non rileva che per l’esecuzione della sua prestazione si avvalga dell’opera di altri soggetti, concludendo con costoro contratti di sub-trasporto» (Cass. 28 gennaio 2005, n. 13905).

È un contratto consensuale stipulato tra mittente e vettore, col quale quest’ultimo si impegna a trasportare le cose da un posto ad un altro; il destinatario della merce può esser tanto il mittente quanto una persona diversa; in quest’ultimo caso la dottrina vi ravvisa un contratto a favore del terzo.
Il terzo acquista il diritto derivante dal contratto al momento in cui le cose arrivano a destinazione o è scaduto il termine per il loro arrivo e costui ne chieda la consegna al vettore.
Fino a tale momento il titolare del diritto è il mittente, che può anche avvalersi del cosiddetto contrordine previsto dall’articolo 1685.

Il settore del trasporto, con particolare riferimento a quello su strada, per la non obbligatorietà della forma scritta dei rapporti, è da sempre caratterizzato da una libertà di forma e da una diffidenza verso la contrattualizzazione.

Tale circostanza può creare non pochi problemi: si tratta di un retaggio di una realtà spesso superata, ma che ancora vede rapporti che proseguono per accordi telefonici, tramite semplici incarichi via mail, privi di un vero e proprio corpo giuridico che tuttavia in molti casi può rappresentare un elemento indispensabile sia per la committenza.

Fonti

Le principali fonti del diritto (nazionale e internazionale) si occupano di precisare gli elementi e i contenuti dei singoli documenti di viaggio che devono accompagnare la merce e che disciplinano il c.d. “contratto spot”, ma molto difficilmente regolamentano veri e propri aspetti contrattuali e negoziali, che lasciano sia per quanto concerne i contenuti che per quanto riguarda la forma alle parti.

L’art 1683 del codice civile italiano, dispone come – (INDICAZIONI E DOCUMENTI CHE DEVONO ESSERE FORNITI AL VETTORE) Il mittente deve indicare con esattezza al vettore il nome del destinatario e il luogo di destinazione, la natura, il peso, la quantità e il numero delle cose da trasportare e gli altri estremi necessari per eseguire il trasporto. Se per l’esecuzione del trasporto occorrono particolari documenti, il mittente deve rimetterli al vettore all’atto in cui consegna le cose da trasportare. Sono a carico del mittente i danni che derivano dall’omissione o dall’inesattezza delle indicazioni o dalla mancata consegna o irregolarità dei documenti
L’Art. 1684 – (LETTERA DI VETTURA E RICEVUTA DI CARICO), dispone, invece, come Su richiesta del vettore, il mittente deve rilasciare una lettera di vettura con la propria sottoscrizione, contenente le indicazioni enunciate nell’articolo precedente e le condizioni convenute per il trasporto.

Su richiesta del mittente, il vettore deve rilasciare un duplicato della lettera di vettura con la propria sottoscrizione o, se non gli è stata rilasciata lettera di vettura, una ricevuta di carico, con le stesse indicazioni. Salvo contrarie disposizioni di legge, il duplicato della lettera di vettura e la ricevuta di carico possono essere rilasciate con la clausola «all’ordine».

Nella quotidianità dei rapporti di trasporto, la lettera di vettura così come identificata dal codice civile è in realtà sostituita da tempo da diversi ulteriori documenti accompagnatori delle merci, in primis: D.D.T. (in precedenza «bolla di accompagnamento) E.T.D. (Electronic Transport Document) Documenti doganali (DAS – DAA) Documento di cabotaggio Documenti accompagnatori di prodotto soggetto ad accisa XAB […]

Obblighi del mittente

Obbligo fondamentale del mittente è – oltre quello di fornire al vettore tutte le istruzioni necessarie e le indicazioni sul carico – quello di pagare il corrispettivo.

Il corrispettivo può anche essere a carico del destinatario, nel qual caso costui non può esercitare i diritti che gli derivano dal contratto se non ha pagato quanto previsto (articolo 1689 comma 2). Il vettore che omette di farsi pagare dal destinatario non può più rivolgersi al mittente.

Obblighi del vettore

Obbligazione fondamentale del vettore è quella di eseguire il trasporto con la diligenza del buon padre di famiglia e secondo le modalità convenute. Deve consegnare la merce, dando prontamente avviso al mittente dell’arrivo (articolo 1687). È tenuto inoltre a tenere in custodia la cosa fino alla consegna e a chiedere istruzioni al mittente in caso di impedimenti o ritardi (articoli 1686 e 1690). In mancanza di istruzioni, o se queste sono inattuabili, può effettuarsi il deposito delle cose a norma dell’articolo 1514 oppure si può procedere alla vendita se queste sono deperibili.

Il vettore inoltre può riscuotere il prezzo della merce consegnata per conto del mittente (articolo 1692).

La responsabilità del vettore

Il vettore risponde per la mancata esecuzione o il ritardo nel trasporto secondo la regola generale in tema di inadempimento (articolo 1218).

Il codice ha poi disposto una disciplina specifica per la custodia delle cose trasportate (detta responsabilità ex recepto): “Il vettore è responsabile della perdita e dell’avaria delle cose consegnategli per il trasporto, dal momento in cui le riceve al momento in cui le consegna al destinatario”.

Costui può essere esentato da responsabilità solo nei seguenti casi:

se il danno è derivato da caso fortuito; in linea di massima non costituisce caso fortuito il furto (Cass. 7533/2009), mentre può costituirlo – a seconda delle circostanze di tempo e luogo – la rapina.
se il danno deriva dalla natura o dai vizi delle cose o dal loro imballaggio;
se il danno deriva da fatto del destinatario o del mittente.

Temperamento della responsabilità

Il regime di responsabilità è comunque temperato:

dalla validità di clausole che riconoscono presunzioni di fortuito (articolo 1694); si tratta di clausole che invertono l’onere della prova; in altre parole se si verifica un danno non spetterà al vettore dimostrare che il danno è dipeso da caso fortuito, ma spetterà al mittente provare che è dipeso da fatto del vettore;
dalla presunzione (iuris tantum) di calo naturale di peso per le merci che sono soggette a perdite di peso (articolo 1695);
(per i soli trasporti su strada) dalla previsione di un limite massimo all’ammontare del danno risarcibile, pari a 1 euro per ogni chilo di peso lordo della merce per i trasporti nazionali; per i trasporti internazionali invece vale l’articolo 23 comma 3 della Convenzione internazionale per il trasporto stradale di merci.

Se il destinatario accetta la merce senza riserve il vettore non risponde dei danni, salvo il caso di dolo o colpa grave, o salvo che perdita e avaria non fossero riconoscibili al momento della consegna. In quest’ultimo caso il danno deve essere denunciato entro otto giorni a pena di decadenza (articolo 1698).

Il Contratto di Agenzia in Italia

28 Aprile 2023/in Contrattualistica commerciale/da Avvocato Luca Membretti

Secondo l’art. 1742 del Codice civile italiano “Col contratto di agenzia una parte assume stabilmente l’incarico di promuovere, per conto dell’altra, verso retribuzione, la conclusione di contratti in una zona determinata”

Due sono le principali criticità cui si trova a scontrare nel caso di cessazione di un contratto di agenzia:

La prima riguarda il giudice competente;
La seconda, invece, l’indennità di fine rapporto dovuta all’agente.

Il giudice competente

Con riferimento al giudice competente, ricordo come nel caso di agente che opera in forma individualesi presume sempre la competenza del giudice del lavoro in quanto al rapporto di agenzia si applicano per espressa previsione del legislatore (art. 409 cpc) le norme processuali sul rito del lavoro. Precisamente l’art. 413 del codice di procedura civile prevede che competente per territorio per le controversie di agenzia sia il giudice nella cui circoscrizione si trova il domicilio dell’agente, del rappresentante di commercio e che siano nulle eventuali clausole derogative.

La disposizione vale anche nel caso in cui la clausola sia fatta sottoscrivere espressamente all’agente, come nel caso delle c.d. clausole vessatorie, in quanto si tratta di una nullità assoluta ed insanabile. Ovviamente tale tutela opera solo nei confronti degli agenti individuali e non anche per le società di agenzia, non essendo a quest’ultimi soggetti estensibili le tutele del lavoro subordinato.

È vero, che vi sono dei casi in cui a fronte della presenza di una compagine sociale non è riscontrabile l’esistenza di un’organizzazione imprenditoriale ed anzi l’attività risulta di fatto prestata in forma prevalentemente personale da uno solo dei soci.

In questi casi, però, l’eventuale clausola derogativa della competenza è valida e la giurisprudenza concorda nel ritenere che poiché l’esistenza di una compagine sociale comporta una presunzione dell’insussistenza del carattere prevalentemente personale spetti eventualmente all’agente fornire prova contraria, al fine di vedersi applicare le norme sul rito del lavoro.

Ne consegue che sono assoggettate al rito del lavoro tutte le controversie ove l’attività dell’agente è caratterizzata da un apporto prevalentemente personale. Restano, invece, escluse dal rito del lavoro le controversie riguardanti agenti che operano in forma di società o che, comunque, abbiano un’organizzazione imprenditoriale (flotta auto, dipendenti, più sedi e così via) tale per cui l’intervento personale dell’agente non sia prevalente, ma si limiti a svolgere un’attività di coordinamento e direzione (Cass. sent. n. 2710/96).

Nel caso di agente che opera in forma individuale, quindi, si presume sempre la competenza del giudice del lavoro salvo prova contraria, laddove, invece, per le società di persone o di capitali competente è il giudice ordinario, in quanto l’attività della società è a tutti gli effetti imprenditoriale e quindi priva del carattere personale della prestazione d’opera (Cass. sent. n. 5434/97).

Indennità di fine rapporto dovuta all’agente

In Italia con riferimento all’indennità di fine rapporto dovuta all’agente si segue un sistema binario: da una parte la disciplina regolata all’art. 1751 c.c. e, dall’altra parte, la disciplina degli AEC (Accordi Economici Collettivi).

La versione attuale dell’art. 1751 c.c., così modificato dal d.lgs. 1999 n. 65, attuativo della direttiva 86/853/CEE, dispone che:

“all’atto della cessazione del rapporto, il preponente è tenuto a corrispondere all’agente un’indennità se ricorrono le seguenti condizioni:

l’agente abbia procurato nuovi clienti al preponente o abbia sensibilmente sviluppato gli affari con i clienti esistenti;
il preponente riceva ancora sostanziali vantaggi derivanti dagli affari con tali clienti;
il pagamento di tale indennità sia equo, tenendo conto di tutte le circostanze del caso, in particolare delle provvigioni che l’agente perde e che risultano dagli affari con tali clienti.”

Il terzo comma dello stesso articolo dispone che l’indennità non è dovuta quando:

il preponente risolve il contratto per un’inadempienza imputabile all’agente, la quale per la sua gravità, non consenta la prosecuzione anche provvisoria del rapporto;
l’agente receda dal contratto, a meno che il recesso sia giustificato da circostanze attribuibili al preponente o da circostanze attribuibili all’agente, quali età, infermità o malattia, per le quali non può più essergli ragionevolmente chiesta la prosecuzione dell’attività;
quando, ai sensi di un accordo con il preponente, l’agente cede ad un terzo i diritti e gli obblighi che ha in virtù del contratto d’agenzia.

Circa l’ammontare dell’indennità, ex art. 1751, terzo comma c.c., essa:

“non può superare una cifra equivalente ad un’indennità annua calcolata sulla base della media annuale delle retribuzioni riscosse dall’agente negli ultimi cinque anni e, se il contratto risale a meno di cinque anni, sulla media del periodo in questione.”

Il criterio di cui all’ art. 1751 del codice civile, non contiene alcun metodo di calcolo, ma solo un tetto massimo (ossia un’annualità da calcolarsi secondo la media provigionale degli ultimi 5 anni) e due condizioni all’avverarsi delle quali è subordinato il maturare dell’indennità, ossia che:

l’agente abbia procurato nuovi clienti e/o “intensificato” il fatturato di quelli già esistenti;
l’indennità sia “equa” alla luce di “tutte le circostanze del caso ivi comprese le provvigioni che l’agente perde a seguito della cessazione del contratto.

Dall’altra parte, la disciplina contrattuale degli AEC stabilisce un metodo di calcolo certo e preciso, articolato su tre diverse voci:

l’indennità di risoluzione del rapporto (il “FIRR”, costituito da un accantonamento annuale presso l’apposito Fondo gestito dall’ENASARCO) calcolata sulla base dei dettami degli AEC;
l’indennità suppletiva di clientela, riconosciuta all’agente anche in assenza di un incremento della clientela, (pari a ca. al 4% sull’ammontare globale delle provvigioni e delle altre somme maturate);
l’indennità meritocratica, collegata all’incremento della clientela e/o giro di affari.

Come si può notare, entrambi i sistemi hanno al loro interno sia vantaggi che svantaggi per le parti contraenti.

I vantaggi per l’agente dell’indennità ex art. 1751 c.c. sono costituiti dal fatto che spesso l’indennità liquidata dal giudice è superiore rispetto a quella prevista dagli AEC.

Gli svantaggi normalmente consistono nel fatto che:

è stabilito solo un massimo, ma manca assolutamente un criterio di calcolo;
l’onere di provare l’aumento/intensificazione della clientela e l’equità dell’indennità è integralmente in capo all’ agente;
l’indennità è esclusa in tutti i casi in cui l’agente sia receduto dal contratto senza giusta causa.

Quanto invece all’ indennità calcolata secondo gli AEC i vantaggi sono piuttosto evidenti, posto che:

è configurato un criterio di calcolo chiaro e definito;
il FIRR e l’indennità suppletiva di clientela spettano (salvo eccezioni) sempre, anche nel caso di recesso da parte;
non viene posto in capo all’agente alcun onere probatorio.

Circa gli svantaggi per l’agente, si rileva che, di fatto, l’indennità liquidata ex art. 1751 c.c. è molto spesso superiore rispetto a quella garantita dagli AEC.

Si evidenza che la Corte di Giustizia europea, con una pronuncia del 23 marzo 2006, ha contestato la legittimità dell’indennità di fine rapporto, così come regolata dagli AEC. Tali accordi, secondo la Corte, possono derogare alla disciplina dettata dalla direttiva 86/653/CEE solo se, con un’analisi ex ante, dall’applicazione dell’AEC derivasse all’agente un trattamento economicamente più favorevole rispetto a quello di cui all’art. 1751 c.c. Ora, dal momento che non son previsti degli strumenti di calcolo che permettono di pronosticare l’ammontare dell’indennità codicistica ed essa può essere conosciuta e calcolata solamente dopo lo scioglimento del rapporto e posto che, secondo la Corte, la valutazione sul fatto che il trattamento degli AEC sia (sempre) più favorevole rispetto alla disciplina civilistica deve essere fatto ex ante, è chiaro che, seguendo tale ragionamento, solamente un sistema di calcolo che garantisce sempre il massimo dell’indennità potrà essere considerato in linea con i principi dettati dalla direttiva e con la pronuncia della Corte di Giustizia.

Nonostante la sentenza della Corte di Giustizia, appare comunque in via di consolidamento l’orientamento della Cassazione secondo il quale i criteri di quantificazione dell’indennità di fine rapporto previsti dalla contrattazione collettiva debbano considerarsi comunque come un trattamento minimo che deve essere garantito all’agente, salvo la necessità da parte del giudice, una volta riscontrata l’esistenza o meno dei requisiti previsti dall’art. 1751 c.c., di effettuare una sorta di valutazione caso per caso al fine di valutare l’equità della soluzione derivante dagli AEC, con facoltà di discrezionale, tenendo conto di tutte le circostanze del caso concreto.

FRANCIA: Credito d’imposta per la ricerca: si chiarisce la nozione di sovvenzione pubblica

8 Aprile 2022/in Contrattualistica commerciale/da Avvocato Luca Membretti

La Corte d’appello amministrativa di Parigi definisce la nozione di “sovvenzione pubblica” ai sensi delle disposizioni sul credito d’imposta per la ricerca. CAA Parigi 18-2-2022 n° 19PA01989

Le sovvenzioni pubbliche ricevute dalle imprese per operazioni che danno diritto al credito d’imposta per la ricerca (CIR) devono essere dedotte dalla base di calcolo di questo credito d’imposta, sia che siano definitivamente acquisite da esse o rimborsabili (CGI art. 244 quater B, III).

In mancanza di una definizione giuridica e giurisprudenziale della nozione di “sovvenzione pubblica” ai sensi delle disposizioni relative alla RTC, la Corte amministrativa d’appello di Parigi ha stabilito che qualsiasi aiuto versato in vista o in contropartita di un progetto di ricerca, risultante dall’utilizzo di risorse ricevute obbligatoriamente e senza contropartita, che l’aiuto sia versato da un’autorità amministrativa o da un ente privato con una missione di servizio pubblico, deve essere considerato come tale.

Nella specie, la prima sovvenzione in questione proveniva dai proventi di un apposito onere parafiscale riscosso agli operatori del settore da un comitato professionale incaricato di una missione di servizio pubblico. La seconda era stata corrisposta da un’organizzazione interprofessionale incaricata di una missione di servizio pubblico le cui azioni erano finanziate dai proventi di un contributo volontario obbligatorio versato dagli attori economici coinvolti nelle attività rappresentate nell’ambito dell’organizzazione interprofessionale. I fondi utilizzati per finanziare ciascuna di queste sovvenzioni erano quindi obbligatori per gli attori del settore, che li pagavano a titolo gratuito.

Il “Droit de rétractation”

2 Febbraio 2022/in Contrattualistica commerciale/da Avvocato Luca Membretti

Il Droit de rétractation – di cosa parliamo?

Il Droit de rétractation o diritto di recesso è una protezione che beneficia l’acquirente di un immobile. È stato creato dalla legge sulla “solidarietà e il rinnovamento urbano“, da cui il nome ” SRU” utilizzato nella pratica.

Legalmente, il diritto di recesso si applica dopo la firma di un contratto preliminare di vendita. Tuttavia, quando l’atto di vendita non è preceduto da un accordo preliminare di vendita, si parla di “periodo di riflessione” (délai de réflexion).

In termini concreti: dopo un dato periodo di tempo, l’acquirente può esercitare il suo diritto di recesso, senza dover dare alcun motivo particolare e senza che si applichi alcuna penale. Bisogna notare che questo diritto va a beneficio solo dell’acquirente: una volta firmato il contratto preliminare, l’acquirente non può ritrattare la sua decisione.

Qual è il termine ultimo per esercitarlo?

Dalla legge Macron (cioè dall’8 agosto 2015 per l’esattezza), il termine della SRU è di 10 giorni (contro i 7 giorni precedenti). Questo periodo decorre dal giorno successivo alla notifica all’acquirente. Quando l’atto di vendita non è preceduto da un contratto preliminare di vendita, l’acquirente può firmare l’atto di vendita dopo la scadenza del periodo di riflessione di 10 giorni.

Come detto, è l’acquirente che beneficia del Droit de rétractation .

Ma non tutti gli acquirenti ne beneficiano.

Chi beneficia del Droit de rétractation?

Infatti, per poterne beneficiare l’acquirente deve essere un “non professionista”, cioè non deve agire con uno scopo commerciale.

Acquirente Professionista. Pertanto, una persona qualificata come “professionista” non potrà beneficiare del diritto di recesso. Questo è, per esempio, il caso dei commercianti di merci nel contesto delle loro operazioni di acquisto per la rivendita.
Società. La legge non specifica se il periodo di SRU avvantaggia le società o meno. Va notato che è stato stabilito durante un giudizio che una SCI era da qualificare come un acquirente professionale e quindi non doveva beneficiare del diritto di recesso, in quanto l’acquisto era legato al suo oggetto sociale (che consisteva nell’acquisire, amministrare e gestire in affitto o in altro modo tutti gli edifici e gli immobili arredati e attrezzati). Bisogna anche notare come sia stato stabilito che una clausola che concede il diritto di recesso a un acquirente che è un professionista immobiliare è valida, a condizione che sia stata negoziata e non costituisca una clausola di stile.

Responsabilità del prodotto difettoso in Francia. Chi è responsabile?

26 Gennaio 2022/in Contrattualistica commerciale/da Avvocato Luca Membretti

Indipendentemente dal danno provocato dal prodotto difettoso, un professionista o un privato possono invocare la responsabilità per difetti del prodotto. La persona che responsabile sarà il”produttore”.
Il produttore è definito come la persona o la società che ha fabbricato il prodotto che ha causato il danno, sia che si tratti di un prodotto finito, di una parte componente del prodotto o di una materia prima. Bisogna quindi agire a titolo professionale per qualificarsi come produttore.
Chiunque può essere assimilato a un produttore e quindi incorrere in responsabilità se, nel corso della propria attività:

si presenta come produttore apponendo il proprio nome, il proprio marchio o un altro segno distintivo al prodotto (come un’etichetta con il proprio nome);
importa un prodotto nell’UE per la vendita, il noleggio, con o senza promessa di vendita, o qualsiasi altra forma di distribuzione;
dona un prodotto a marchio del distributore come distributore collegato a un’azienda o un gruppo di aziende

Problema di identificazione? In alcune occasioni, può darsi che il produttore non possa essere identificato. In questo caso, è possibile invocare la responsabilità del venditore, del locatore o di qualsiasi altro fornitore. Questi professionisti possono essere liberati da responsabilità se denunciano il nome del proprio fornitore o del produttore entro 3 mesi dopo che gli sia stata notificata richiesta di identificazione del produttore.
È del tutto possibile che due aziende siano considerate “produttori”. Saranno, in tal caso, considerate responsabili in solido.

Contratto di locazione commerciale in Francia: Proroga tacita e rinnovo

12 Gennaio 2022/in Contrattualistica commerciale/da Avvocato Luca Membretti

Proroga tacita e rinnovo

Un contratto di locazione commerciale in Francia non termina automaticamente alla scadenza pattuita. Infatti, a questa data è necessario che o il locatore o il locatario diano un preavviso con o senza un’offerta di proroga. Se non è avviene alcuna notifica o richiesta di proroga, la locazione commerciale prosegue per tacito rinnovo per un tempo indefinito.

La proroga tacita del contratto di locazione commerciale non implica la redazione di un nuovo contratto: questo è semplicemente prorogato per un periodo indeterminato. Di conseguenza, le parti sono obbligate a continuare ad applicare le clausole che hanno pattuito nel contratto di locazione.
Il canone di locazione resta immutato a meno che le parti non si accordino diversamente. Si tratta di un’estensione tacita del contratto di locazione alla quale sia il locatore che il locatario possono porre termine in qualsiasi momento.
Infatti, il preavviso può esser dato alla fine di ogni trimestre solare, con almeno 6 mesi di anticipo ed entro l’ultimo giorno del trimestre solare.
Nel caso di una proroga tacita della locazione, il locatario non detiene più il diritto alla locazione (cd. droit au bail), il che può impedirgli di cedere la sua attività. Spetterà all’acquirente dell’attività (affittuario subentrante) negoziare con il proprietario dei locali (locatore) per rinnovare il contratto d’affitto o per concludere un nuovo contratto.
Se la durata del contratto di locazione supera i 12 anni, il Locatore può diminuire il canone di affitto. Questo significa che il canone potrà essere rivisto al ribasso.
Preciso come, comunque, alla fine del periodo di locazione (minimo 9 anni), il locatario che esercita l’attività nei locali ha il diritto di rinnovare il contratto di locazione.
Qualsiasi clausola in un contratto di locazione che proibisca il rinnovo del contratto è considerata non apposta.

Beneficiare del rinnovo di un contratto di locazione commerciale

Per beneficiare del rinnovo di un contratto di locazione commerciale, sarà necessario che siano presenti le seguenti condizioni:

l’attività deve essere effettivamente esercita nei locali locati;
il locatario deve essere il proprietario dell’azienda;
il locatario deve essere registrato nel Registro del Commercio e delle Società o nel Registro del Commercio (au registre des commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers)
l’attività deve essere stata condotta nei locali per almeno 3 anni

In caso di vendita dell’azienda, il nuovo affittuario beneficia del diritto di rinnovo. Infatti quando il locatario trasferisce all’acquirente l’azienda, trasferisce con essa tutti i suoi diritti al nuovo acquirente/locatario.

Beneficiare del prestito “contratto di sviluppo degli investimenti” in Francia

9 Dicembre 2021/in Contrattualistica commerciale/da Avvocato Luca Membretti

Un’impresa può beneficiare di un aiuto finanziario chiamato “contratto di sviluppo degli investimenti“.

QUAL È L’OBIETTIVO DEL CONTRATTO DI SVILUPPO DEGLI INVESTIMENTI?

L’obiettivo del prestito “contratto di sviluppo degli investimenti” è di facilitare il finanziamento di investimenti immateriali legati a un programma d’investimento.

CHI PUÒ BENEFICIARNE?

Le PMI (Piccole e medie imprese) costituite sotto forma societaria da più di 3 anni. Le PME devono realizzare un programma d’investimento immobiliare o in attrezzature che richieda spese immateriali.

QUAL È L’IMPORTO DEL PRESTITO “CONTRATTO DI SVILUPPO DEGLI INVESTIMENTI”?

L’importo del prestito concesso è compreso tra 40.000 e 600.000 euro. Il prestito è per un periodo di 6 anni con una riduzione del rimborso nel primo anno. Si noti che il prestito è concesso entro il limite dei fondi propri e del quasi-equity dell’azienda.

CHI EMETTE IL PRESTITO?

Il prestito è emesso da Bpifrance.

COFINANZIAMENTO

Il prestito deve essere combinato con un finanziamento bancario di un importo almeno uguale a quello concesso da Bpifrance.

QUALI OPERAZIONI SONO AMMISSIBILI?

investimenti immateriali come i costi di reclutamento e formazione, le operazioni di comunicazione e marketing e i costi di adattamento alle norme e al rispetto dell’ambiente;
attrezzature con un basso valore di rivendita, come le attrezzature progettate e costruite dall’azienda per le proprie esigenze e il lavoro di sviluppo;
l’aumento del fabbisogno di capitale circolante generato dal progetto.

Da ricordare:

Le PMI possono beneficiare di un prestito bancario chiamato “contratto di sviluppo degli investimenti” emesso da Bpifrance. Questo prestito, di importo compreso tra 40.000 e 600.000 euro, mira a facilitare il finanziamento di investimenti immateriali legati a un programma di investimento.

Il contratto di locazione commerciale in Francia ed i vizi del consenso

24 Novembre 2021/in Contrattualistica commerciale/da Avvocato Luca Membretti

IL CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE

è l’accordo con il quale il locatore mette una proprietà a disposizione di un locatario (o affittuario) per un uso commerciale per un periodo di almeno nove anni, verso il pagamento di un certo prezzo (l’affitto). Pertanto, la sua formazione richiede un accordo tra il locatore e il locatario.
Il contratto di locazione commerciale è un contratto sinallagmatico con obblighi per entrambe le parti. Inoltre, è un contratto consensuale perché è formato dal semplice incontro delle volontà dei contraenti.

La volontà di stipulare un contratto di locazione è la circostanza fondamentale del contratto. Deve essere integrato e soprattutto coesistere con un’altra volontà. Inoltre, un contratto di locazione commerciale, per essere validamente formato, richiede la riunione di elementi essenziali per la validità del contratto.

Il consenso

Il consenso deve riguardare gli elementi fondamentali dell’impegno. Se manca il consenso, il giudice può riqualificare il contratto di locazione commerciale come un contratto di occupazione precaria.

Prima della conclusione del contratto di locazione commerciale, le parti possono concludere una promessa di locazione commerciale che permette un’opzione tra accettare o no la locazione. Se l’opzione viene esercitata, il contratto di locazione è concluso. Se l’opzione non viene esercitata, la promessa decade.

La promessa sinallagmatica è una promessa di locazione che equivale ad una locazione (C. civ., art. 1589, comma 1 N° Lexbase: L1675ABN). La promessa di locazione è equivalente a un contratto di affitto quando c’è un accordo tra le parti sulla proprietà e sul prezzo. Generalmente, la promessa è accompagnata da una condizione sospensiva che è soddisfatta dalla redazione di un atto notarile o dalla fornitura di una garanzia. La promessa di locazione deve contenere tutti gli elementi necessari per la validità della locazione stessa: il luogo della locazione, lo scopo, la durata, la data di inizio e il prezzo. Le parti non possono modificare unilateralmente le clausole della promessa di locazione.

La promessa di locazione non ha bisogno di essere registrata entro dieci giorni (a differenza della promessa unilaterale di vendita, CGI, art. 1840 A N° Lexbase: L4190AAG) ma la sua opponibilità a terzi sarà più facile da stabilire se questa formalità è compiuta.

La mancanza di consenso

L’errore è una delle cause di annullamento del contratto per mancanza di consenso. L’errore è una causa di nullità dell’accordo solo quando riguarda la sostanza stessa della cosa che è oggetto dell’accordo.

Nel caso di una locazione commerciale, l’errore potrebbe riguardare le caratteristiche dei locali affittati. Per esempio, un errore nella destinazione dei locali è riconosciuto quando i locali affittati non sono conformi all’attività svolta. Gli errori sulla persona sono raramente ammessi perché, in una locazione commerciale, la personalità dell’inquilino o del locatore non è una caratteristica della locazione. Un errore sul prezzo non permetterebbe di annullare il contratto, poiché la lesione non è una causa di rescissione della locazione.

Il dolo è una causa di nullità del contratto per mancanza di consenso quando i raggiri usate da una delle parti sono tali che è evidente che, senza questi, l’altra parte non si sarebbe determinata a contrarre. Il dolo si riferisce a tutti i trucchi e gli inganni usati da una parte per far contrarre l’altra. Il contratto sarà annullato solo se il dolo è stato decisivo e ha riguardato un elemento essenziale. Il dolo può provenire sia dal locatore che dal locatario.
La violenza esercitata contro la persona che ha contratto l’obbligazione è una causa di nullità. La violenza è definita come pressione morale o coercizione fisica su una persona per obbligarla a contrarre. La violenza deve essere significativa e illegittima per giustificare l’annullamento del contratto di locazione. Senza queste due caratteristiche, la violenza non è un difetto di consenso. Per esempio, il rinnovo di un contratto di locazione commerciale ottenuto sotto la minaccia di una pistola è nullo per mancanza di consenso.

La persona il cui consenso è stato viziato può chiedere un risarcimento. Tuttavia, questa azione è consentita solo in caso di dolo. Il diritto di agire per far dichiarare la nullità di un contratto non esclude l’esercizio, da parte della vittima di manovre fraudolente, di un’azione di illecito per ottenere dall’ autore il risarcimento del danno subito (Cass. com., 18 ottobre 1994 N° Lexbase: A3952ACD).

Determinazione degli elementi essenziali di un contratto di locazione commerciale

In un contratto di locazione commerciale, il prezzo è composto dall’affitto principale, le spese e gli accessori.

Il prezzo è un elemento essenziale per l’esistenza dell’accordo e deve essere determinato o determinabile. Una terza parte può essere nominata per fissare il prezzo. Le parti sono libere di non adottare il prezzo determinato dal terzo se non sono d’accordo.
Il bene oggetto di locazione deve essere descritto e determinato nel contratto stesso. La descrizione della proprietà determinerà l’estensione del diritto d’uso dell’inquilino. L’immobile deve essere costruito, chiuso e coperto.