IL CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE è l’accordo con il quale il locatore mette una proprietà a disposizione di un locatario (o affittuario) per un uso commerciale per un periodo di almeno nove anni, verso il pagamento di un certo prezzo (l’affitto). Pertanto, la sua formazione richiede un accordo tra il locatore e il locatario.
Il contratto di locazione commerciale è un contratto sinallagmatico con obblighi per entrambe le parti. Inoltre, è un contratto consensuale perché è formato dal semplice incontro delle volontà dei contraenti.
La volontà di stipulare un contratto di locazione è la circostanza fondamentale del contratto. Deve essere integrato e soprattutto coesistere con un’altra volontà. Inoltre, un contratto di locazione commerciale, per essere validamente formato, richiede la riunione di elementi essenziali per la validità del contratto.
Il consenso
Il consenso deve riguardare gli elementi fondamentali dell’impegno. Se manca il consenso, il giudice può riqualificare il contratto di locazione commerciale come un contratto di occupazione precaria.
Prima della conclusione del contratto di locazione commerciale, le parti possono concludere una promessa di locazione commerciale che permette un’opzione tra accettare o no la locazione. Se l’opzione viene esercitata, il contratto di locazione è concluso. Se l’opzione non viene esercitata, la promessa decade.
La promessa sinallagmatica è una promessa di locazione che equivale ad una locazione (C. civ., art. 1589, comma 1 N° Lexbase: L1675ABN). La promessa di locazione è equivalente a un contratto di affitto quando c’è un accordo tra le parti sulla proprietà e sul prezzo. Generalmente, la promessa è accompagnata da una condizione sospensiva che è soddisfatta dalla redazione di un atto notarile o dalla fornitura di una garanzia. La promessa di locazione deve contenere tutti gli elementi necessari per la validità della locazione stessa: il luogo della locazione, lo scopo, la durata, la data di inizio e il prezzo. Le parti non possono modificare unilateralmente le clausole della promessa di locazione.
La promessa di locazione non ha bisogno di essere registrata entro dieci giorni (a differenza della promessa unilaterale di vendita, CGI, art. 1840 A N° Lexbase: L4190AAG) ma la sua opponibilità a terzi sarà più facile da stabilire se questa formalità è compiuta.
La mancanza di consenso
- L’errore è una delle cause di annullamento del contratto per mancanza di consenso. L’errore è una causa di nullità dell’accordo solo quando riguarda la sostanza stessa della cosa che è oggetto dell’accordo.
Nel caso di una locazione commerciale, l’errore potrebbe riguardare le caratteristiche dei locali affittati. Per esempio, un errore nella destinazione dei locali è riconosciuto quando i locali affittati non sono conformi all’attività svolta. Gli errori sulla persona sono raramente ammessi perché, in una locazione commerciale, la personalità dell’inquilino o del locatore non è una caratteristica della locazione. Un errore sul prezzo non permetterebbe di annullare il contratto, poiché la lesione non è una causa di rescissione della locazione.
- Il dolo è una causa di nullità del contratto per mancanza di consenso quando i raggiri usate da una delle parti sono tali che è evidente che, senza questi, l’altra parte non si sarebbe determinata a contrarre. Il dolo si riferisce a tutti i trucchi e gli inganni usati da una parte per far contrarre l’altra. Il contratto sarà annullato solo se il dolo è stato decisivo e ha riguardato un elemento essenziale. Il dolo può provenire sia dal locatore che dal locatario.
- La violenza esercitata contro la persona che ha contratto l’obbligazione è una causa di nullità. La violenza è definita come pressione morale o coercizione fisica su una persona per obbligarla a contrarre. La violenza deve essere significativa e illegittima per giustificare l’annullamento del contratto di locazione. Senza queste due caratteristiche, la violenza non è un difetto di consenso. Per esempio, il rinnovo di un contratto di locazione commerciale ottenuto sotto la minaccia di una pistola è nullo per mancanza di consenso.
La persona il cui consenso è stato viziato può chiedere un risarcimento. Tuttavia, questa azione è consentita solo in caso di dolo. Il diritto di agire per far dichiarare la nullità di un contratto non esclude l’esercizio, da parte della vittima di manovre fraudolente, di un’azione di illecito per ottenere dall’ autore il risarcimento del danno subito (Cass. com., 18 ottobre 1994 N° Lexbase: A3952ACD).
Determinazione degli elementi essenziali di un contratto di locazione commerciale
In un contratto di locazione commerciale, il prezzo è composto dall’affitto principale, le spese e gli accessori.
Il prezzo è un elemento essenziale per l’esistenza dell’accordo e deve essere determinato o determinabile. Una terza parte può essere nominata per fissare il prezzo. Le parti sono libere di non adottare il prezzo determinato dal terzo se non sono d’accordo.
Il bene oggetto di locazione deve essere descritto e determinato nel contratto stesso. La descrizione della proprietà determinerà l’estensione del diritto d’uso dell’inquilino. L’immobile deve essere costruito, chiuso e coperto.
