Un contratto di locazione commerciale in Francia non termina automaticamente alla scadenza pattuita. Infatti, a questa data è necessario che o il locatore o il locatario diano un preavviso con o senza un’offerta di proroga. Se non è avviene alcuna notifica o richiesta di proroga, la locazione commerciale prosegue per tacito rinnovo per un tempo indefinito.
La proroga tacita del contratto di locazione commerciale non implica la redazione di un nuovo contratto: questo è semplicemente prorogato per un periodo indeterminato. Di conseguenza, le parti sono obbligate a continuare ad applicare le clausole che hanno pattuito nel contratto di locazione.
Il canone di locazione resta immutato a meno che le parti non si accordino diversamente. Si tratta di un’estensione tacita del contratto di locazione alla quale sia il locatore che il locatario possono porre termine in qualsiasi momento.
Infatti, il preavviso può esser dato alla fine di ogni trimestre solare, con almeno 6 mesi di anticipo ed entro l’ultimo giorno del trimestre solare.
Nel caso di una proroga tacita della locazione, il locatario non detiene più il diritto alla locazione (cd. droit au bail), il che può impedirgli di cedere la sua attività. Spetterà all’acquirente dell’attività (affittuario subentrante) negoziare con il proprietario dei locali (locatore) per rinnovare il contratto d’affitto o per concludere un nuovo contratto.
Se la durata del contratto di locazione supera i 12 anni, il Locatore può diminuire il canone di affitto. Questo significa che il canone potrà essere rivisto al ribasso.
Preciso come, comunque, alla fine del periodo di locazione (minimo 9 anni), il locatario che esercita l’attività nei locali ha il diritto di rinnovare il contratto di locazione.
Qualsiasi clausola in un contratto di locazione che proibisca il rinnovo del contratto è considerata non apposta.
Per beneficiare del rinnovo di un contratto di locazione commerciale, sarà necessario che siano presenti le seguenti condizioni:
- l’attività deve essere effettivamente esercita nei locali locati;
- il locatario deve essere il proprietario dell’azienda;
- il locatario deve essere registrato nel Registro del Commercio e delle Società o nel Registro del Commercio (au registre des commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers)
- l’attività deve essere stata condotta nei locali per almeno 3 anni
In caso di vendita dell’azienda, il nuovo affittuario beneficia del diritto di rinnovo. Infatti quando il locatario trasferisce all’acquirente l’azienda, trasferisce con essa tutti i suoi diritti al nuovo acquirente/locatario.
