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Bail commercial en France et en Italie - Luca Membretti Avvocato

Bail commercial en France et en Italie

Les pratiques en matière de bail commercial en France et en Italie diffèrent sur certains points. Si vous entendez conclure un bail commercial en Italie, voici les éléments principaux à connaitre.

Tout d’abord, le droit italien distingue le contrat de bail commercial de celui de location de branche d’entreprise. Ce dernier consiste en un accord par lequel un entrepreneur concède à un preneur la disponibilité et la jouissance d’un complexe de biens organisés pour l’exploitation d’une entreprise en contrepartie d’une redevance. La durée d’un tel contrat relève de la liberté contractuelle des parties.

Alors qu’en France un contrat de bail commercial a vocation à durer au minimum 9 ans (art. L145-4 C. com.), son équivalent italien a une durée minimale plus courte, soit 6 ans. Toutefois, la loi italienne du 27 juillet 1978 prévoit une durée minimale de 9 ans pour le bail commercial ayant pour objet le développement d’une activité hôtelière.

De la même manière, il faut être conscient des règles en matière de modalité de résiliation du contrat. Bien que les droits français et italien subordonnent tous deux l’exercice du droit de résiliation à l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la durée des préavis diffère. En effet, il faut compter 6 mois de préavis avant l’expiration de la période triennale pour résilier un bail commercial français, contre 12 mois (18 mois en cas d’activité hôtelière) avant l’échéance du bail pour le bail commercial italien. Néanmoins, lorsque la résiliation d’un bail commercial conclu en Italie est envisagée pour motifs graves qui touche le locataire, le préavis est réduit à 6 mois.

Pour ce qui est du contrat de location de branche d’entreprise, il peut être résilié sur le fondement d’une condition résolutive contractuellement prévue, d’un manquement contractuel ou en cas d’impossibilité ou de couts excessifs intervenus du fait de la modification du rapport contractuel au détriment du preneur. Les modalités de résiliation relèvent de la liberté contractuelle des parties.

Avant de conclure de tels contrats, il peut être également crucial de savoir si le locataire a le droit à une indemnité après résiliation. Le droit français accorde en toute hypothèse au locataire une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du contrat (Art. L145-14 C. com.). En revanche, la loi italienne distingue selon que l’activité développée implique ou non un contact direct avec le public. En effet, l’indemnité d’éviction due par le bailleur est égale à 18 mois de loyer (21 pour une activité hôtelière) sauf si l’activité développée ne comporte pas de contact direct avec le public (usagers, consommateurs). Enfin, en ce qui concerne le contrat location de branche d’entreprise, aucune indemnité n’est prévue, sauf stipulation contraire des parties.

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Avvocato Luca Membretti Avvocato
Come avvocato italiano in Francia presto attività dal mio studio legale di Lione nei seguenti ambiti di attività. Negli anni di esercizio della professione, che mi hanno portato a consolidare la mia figura di avvocato tra Francia e Italia, ho collaborato con alcuni degli studi legali più rinomati in Italia come lo studio del prof. Alberto Santa Maria di Milano e lo studio Bonelli Erede (Be). Mi sono specializzato nell’ambito del diritto del commercio internazionale, delle fusioni ed acquisizioni aventi ad oggetto società commerciali e immobiliari italiane ed estere.
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