ITALIE BAIL COMMERCIAL ET COVID-19, CADRE ACTUEL

Suite à la récente propagation du Coronavirus sur le territoire national, l’État italien a pris depuis fin février, une série de mesures d’urgence pour contenir et gérer la crise sanitaire liée à l’épidémie du Covid-19. Ces mesure ont progressivement et sévèrement limité les mouvements et les interactions sociales, jusqu’au décret du Premier ministre « Io sto a casa (je reste chez moi)’’ du 09.03.2020, qui a étendu les limitations susmentionnées à l’ensemble du territoire national et imposé la fermeture totale de toutes les activités, à l’exception de celles considérées commes essentielles.

Cette situation d’urgence génère une grave crise économique et sociale. Les entreprises se trouvent dans l’incapacité d’exercer leurs activités commerciales et, avec elles, de réaliser les profits qui leur permettront de payer leurs dettes, y compris celles relatives aux contrats de location des locaux où ils exercent leurs activités.

BAUX COMMERCIAUX ET PAIEMENT DES LOYERS – LE BAILLEUR PEUT-IL SUSPENDRE LE PAIEMENT SANS ENCOURIR DE RESPONSABILITÉ ?

Nous portons ainsi notre attention sur l’exécution de l’obligation de payer le loyer des biens immobiliers à usage commercial – c’est-à-dire ceux dont la location a pour objet des locaux ouverts au public.

Dans une situation « normale », le locataire est tenu de payer le loyer, quelle que soit l’évolution de son activité et également dans le cas où il ne l’ouvrait pas au public. En cas d’inéxecution de cette obligation, le locataire est soumis à une procédure d’expulsion ainsi que passible, à la demande du propriétaire, d’une injonction immédiatement exécutoire lui ordonnant de payer le montant des loyers manquants.

Dans des situations « extraordinaires » comme celle que nous vivons actuellement, en revanche, on se demande si le locataire peut légitimement suspendre, y compris unilatéralement, le paiement du loyer – en matière de baux commerciaux – ou en réduire le montant, jusqu’à ce que les effets de l’épidémie de Covid-19 durent.

En effet, il est clair pour le moment que le locataire ne peut pas objectivement bénéficier des avantages du bail. Cet état de fait apparait comme indépendant de la volonté et de la responsabilité de l’une ou l’autre des parties.

NOUVEAUTES LIEES AU DECRET CURA ITALIA

Le « décret Cura Italia » (décret législatif n° 18 du 17 mars 2020) introduit à l’article 65 une simplification spéciale pour les personnes qui exercent des activités commerciales dans le cadre desquelles elles louent un bien immobilier de la catégorie cadastrale C/1 (magasins et boutiques).

Ainsi, afin de contenir les effets négatifs découlant des mesures de prévention et de confinement liées à l’urgence épidémiologique du Covid-19, les sujets exerçant des activités commerciales se voient accorder, pour l’année 2020, un crédit d’impôt à hauteur de 60% du montant du loyer, relatif au mois de mars 2020.

La facilitation susmentionnée ne résout pas, toutefois, le problème de savoir si le locataire peut légitimement et unilatéralement suspendre le paiement du loyer, même si elle prévoit des règles qui sont susceptibles d’interprétation.

Il faut dire que les solutions et les théories proposées par la doctrine sont différentes, mais en l’absence totale de jurisprudence en la matière, elles ne semblent pour l’instant que des « hypothèses ».

Il nous semble donc opportun d’analyser les nouveautés relatives à la réglementation d’urgence introduite par le gouvernement, ainsi que les principes généraux du droit en la matière, afin de clarifier la question.

ARTICLE 91 DU DÉCRET ‘’CURA ITALIA’’

Le décret « Cura Italia » contient une disposition à l’article 91 qui prévoit que « … le respect des mesures d’endiguement [de l’épidémie] est toujours évalué aux fins de l’exclusion, en vertu et pour les effets des articles 1218 et 1223 du Code civil italien, de la responsabilité du débiteur, également en ce qui concerne l’application de toute déchéance ou sanction liée à une exécution tardive ou défaillante ».

Pour comprendre la portée et les effets de la règle, il faut tout d’abord rappeler que l’article 1218 du code civil régit la responsabilité contractuelle du débiteur en établissant que, au cas où le débiteur n’exécute pas précisément la prestation due, il est tenu de verser des dommages-intérêts, à moins qu’il ne prouve que l’inexécution, ou le retard, était dû à une impossibilité d’exécution résultant d’une cause ne lui étant pas imputable.

L’article 1223 du code civil italien, en revanche, prévoit que l’indemnisation des dommages dus en cas d’inexécution ou de retard dans l’exécution doit inclure à la fois la perte subie par le créancier (appelée « dommage émergent ») et le manque à gagner (appelé « perte de profits »). Selon l’interprétation consolidée, les causes d’exonération de la responsabilité comprennent les cas de force majeure, voire les cas imputables au « factum principis« , c’est-à-dire à un acte des autorités publiques qui rend objectivement impossible la poursuite du service, même temporairement.

Voyons en détail ce que signifie l’article 91 dans la pratique. Ce dernier parle d' »évaluation » de l’exclusion de la responsabilité; cela semble signifier que l’effet libérateur, total ou partiel, (de la responsabilité) en faveur du débiteur/conducteur n’est pas automatique, mais doit être vérifié au cas par cas, suite à une évaluation des intérêts opposés.

Dans l’hypothèse d’une exonération de responsabilité, en allant plus loin, on pourrait aller jusqu’à supposer que le locataire puisse même être exonéré de l’obligation de payer des dommages-intérêts (c’est-à-dire de payer le montant des loyers non versées pendant l’épidémie) si des conditions particulières relatives à l’exercice de son activité dans « ces locaux » peuvent amener le juge à penser que le manquement était une conséquence directe du respect des exigences légales prévues à l’époque. Je souligne, en ce sens, le fait que le texte de l’article 91 parle d’ ‘’exécution défaillante’’, ce qui pourrait amener la Cour à soutenir cette thèse.

En outre, toujours en vertu de la disposition en question, on peut douter qu’il soit légitime d’émettre des ordres d’expulsion, ou encore des ordonnances de libération non-soumises à appel. Il semblerait ainsi que de tels actes seront vraisemblablement inhibés.

DONC, ET POUR CONCLURE, EN QUELLES CIRCONSTANCES LE LOCATAIRE NE PAYANT PAS LE LOYER, OU LE REDUISANT PAR RAPPORT À SON MONTANT CONTRACTUEL, PEUT ÊTRE CONSIDERE COMME ETANT JUSTIFIE?

Il n’y a certainement pas de réponse sûre, étant donné le manque de jurisprudence sur le sujet.

Toutefois, il est nécessaire de réfléchir aux élements suivants.

L’article 2 de la Constitution place une obligation générale de solidarité, y compris de solidarité « économique », à la charge des citoyens. Les dispositions du Code civil obligent les parties à se comporter da manière correcte (art. 1175) et en bonne foi, même dans la phase exécutive du contrat. Cela signifie qu’il est nécessaire d’équilibrer les intérêts et de contextualiser les attentes afin de répondre à la crise que l’on connaît.

Le locataire dispose actuellement d’un bien qui, se trouvant en période de fermeture, ne produit aucune utilité, car, compte tenu de l’état d’urgence actuel, il est matériellement impossible d’exercer l’activité commerciale.

En revanche, si le contrat venait à expirer, le bailleur trouverait dans sa disponibilité un bien qui, à l’heure actuelle, n’est de toute façon pas apte à la production de certaines utilités, car il n’existe pas de marché pour les biens qui sont ex lege inutilisables.

LES SOLUTIONS ENVISAGEABLES

Par conséquent, la solution qui semble la plus raisonnable est celle visant à considérer que le contrat, tant que l’impossibilité actuelle perdurera, restera suspendu. Il reprendra ensuite régulièrement son exécutio, dès que des conditions que nous pouvons définir comme « normales » seront rétablies.

On pourrait envisager une répartition entre les parties du coût du bail (ou peut-être, on pourrait parler d’une répartition des dommages); dans cette hypothèse, le locataire ne paiera pas le loyer, mais il supportera les dépenses et les frais qui lui incombent (services publics, entretien, salaire-cotisations de ses employés). De cette manière, les parties supporteraient de manière équitable les effets d’une situation qui n’est pas attribuable à l’une d’entre elles et, là encore, chacune de ces parties pourrait ainsi effectuer la réduction des dommages subis, plutôt que de voir le contrat résilié.

Il n’en reste pas moins que, si la situation devait perdurer dans le temps, et que l’état actuel des choses ne changeait pas, le locataire pourrait être contraint d’invoquer l’article 1256 du code civil, qui prévoit une extinction de l’obligation lorsque, pour une raison non imputable au débiteur, son exécution devient impossible.

À la lumière de ce qui précède, nous espérons que le législateur interviendra pour réglementer les paramètres de réduction des loyers commerciaux précisément en ce qui concerne la situation préconisée, afin d’éviter également un grand nombre de litiges qui risqueront de se produire dans un avenir proche.