Bail commercial en France et en Italie

Les pratiques en matière de bail commercial en France et en Italie diffèrent sur certains points. Si vous entendez conclure un bail commercial en Italie, voici les éléments principaux à connaitre.

Tout d’abord, le droit italien distingue le contrat de bail commercial de celui de location de branche d’entreprise. Ce dernier consiste en un accord par lequel un entrepreneur concède à un preneur la disponibilité et la jouissance d’un complexe de biens organisés pour l’exploitation d’une entreprise en contrepartie d’une redevance. La durée d’un tel contrat relève de la liberté contractuelle des parties.

Alors qu’en France un contrat de bail commercial a vocation à durer au minimum 9 ans (art. L145-4 C. com.), son équivalent italien a une durée minimale plus courte, soit 6 ans. Toutefois, la loi italienne du 27 juillet 1978 prévoit une durée minimale de 9 ans pour le bail commercial ayant pour objet le développement d’une activité hôtelière.

De la même manière, il faut être conscient des règles en matière de modalité de résiliation du contrat. Bien que les droits français et italien subordonnent tous deux l’exercice du droit de résiliation à l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la durée des préavis diffère. En effet, il faut compter 6 mois de préavis avant l’expiration de la période triennale pour résilier un bail commercial français, contre 12 mois (18 mois en cas d’activité hôtelière) avant l’échéance du bail pour le bail commercial italien. Néanmoins, lorsque la résiliation d’un bail commercial conclu en Italie est envisagée pour motifs graves qui touche le locataire, le préavis est réduit à 6 mois.

Pour ce qui est du contrat de location de branche d’entreprise, il peut être résilié sur le fondement d’une condition résolutive contractuellement prévue, d’un manquement contractuel ou en cas d’impossibilité ou de couts excessifs intervenus du fait de la modification du rapport contractuel au détriment du preneur. Les modalités de résiliation relèvent de la liberté contractuelle des parties.

Avant de conclure de tels contrats, il peut être également crucial de savoir si le locataire a le droit à une indemnité après résiliation. Le droit français accorde en toute hypothèse au locataire une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du contrat (Art. L145-14 C. com.). En revanche, la loi italienne distingue selon que l’activité développée implique ou non un contact direct avec le public. En effet, l’indemnité d’éviction due par le bailleur est égale à 18 mois de loyer (21 pour une activité hôtelière) sauf si l’activité développée ne comporte pas de contact direct avec le public (usagers, consommateurs). Enfin, en ce qui concerne le contrat location de branche d’entreprise, aucune indemnité n’est prévue, sauf stipulation contraire des parties.

Successions internationales: quelles sont les règles applicables?

France, Italie… les règles nationales régissant les successions se heurtent parfois aux règles d’autres pays. Quelle loi s’applique lorsque plus d’un pays est impliqué dans le processus à l’origine de la succession?

La succession est un événement par lequel une ou plusieurs personnes reprennent l’ensemble des relations juridiques, des actifs et des passifs qui appartenaient au défunt.
Les règles nationales régissant cette matière se heurtent parfois aux règles d’autres pays lorsque le de cujus, par exemple, décède en dehors de son pays de résidence. Il est donc nécessaire de comprendre quelle loi s’applique à ce type de cas ou à des cas similaires. On parle de succession internationale lorsque plus d’un pays est impliqué dans le processus à l’origine de la succession.

Dans ce cas, il y a aujourd’hui :

A.    Le règlement (UE) n° 650/2012 relatif aux successions et à la création d’un certificat successoral européen, qui est entré en vigueur le 5 juillet 2012 et s’applique aux personnes décédées à partir du 17 août 2015. Il s’applique à tous les pays de l’UE, à l’exception du Royaume-Uni, de l’Irlande et du Danemark, qui continueront d’appliquer leur droit national aux successions internationales.

B.    Les articles 46 et suivants de la loi 218/1995 qui s’appliquent de manière résiduelle aux personnes décédées avant le 17 août 2015 ou toute lacune des règlements de l’UE.

La législation nationale n’est pas abrogée, mais comme elle est incompatible avec le règlement de l’UE, elle est de facto inapplicable.

A.    Le règlement de l’UE prévoit que « les juridictions de l’État membre dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment du décès sont compétentes pour statuer sur l’ensemble de la succession » (art. 4), conformément au critère international-privatiste plus général de la dernière résidence habituelle ou du dernier domicile.

Le règlement s’applique à tous les aspects civils de la succession d’une personne décédée.
Il ne s’applique pas aux questions liées aux revenus (par exemple les questions fiscales), aux questions douanières et aux questions administratives. Il ne régit pas les domaines du droit civil autres que la succession, tels que les régimes matrimoniaux, les donations et les régimes de retraite.

Le règlement (UE) n° 650/2012 prévoit que :

– Les juridictions du pays de l’UE dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment du décès sont compétentes pour statuer sur l’ensemble de la succession.
– En règle générale, la loi applicable à la succession est la loi du pays dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment du décès.

– Toutefois, avant son décès, une personne peut décider que la loi applicable sera celle de son pays d’origine. Si cette personne est ressortissante d’un pays de l’UE, les parties à la succession peuvent convenir que les tribunaux de ce pays de l’UE seront compétents pour statuer à la place des tribunaux du pays où le défunt avait sa résidence habituelle.

– La même loi s’applique à l’ensemble de la succession, quel que soit le type de biens (meubles ou immeubles) concernés ou le pays où ils se trouvent.

– Elle garantit que les décisions rendues dans un pays de l’UE sont reconnues dans l’ensemble de l’Union sans qu’il soit nécessaire de recourir à une procédure particulière. Les décisions exécutoires dans le pays de l’UE où elles ont été rendues sont exécutoires dans un autre pays de l’UE lorsque, à la demande d’une partie intéressée, elles y ont été déclarées exécutoires par le tribunal local.

B.    L’article 46 de la loi 218/1995 prévoit au contraire que « les successions à cause de mort sont régies par la loi nationale de la personne dont la succession est concernée au moment du décès », faisant ainsi de la loi nationale le critère général.

La loi 218/1995 continue dans ce sens :

– La personne dont les biens sont concernés peut, par une déclaration expresse sous forme testamentaire, soumettre l’ensemble de la succession à la loi de l’État dans lequel elle réside. Le choix est sans effet si, au moment du décès, le déclarant ne résidait plus dans cet État.

– Le partage de la succession est régi par la loi applicable à la succession, à moins que les copartageants n’aient désigné, par accord entre eux, la loi du lieu d’ouverture de la succession ou du lieu où se trouvent un ou plusieurs biens de la succession.

– La capacité de disposer, de modifier ou de révoquer un testament est régie par la loi nationale du disposant au moment où le testament est fait, modifié ou révoqué.

– Un testament est valable quant à la forme s’il est considéré comme tel par la loi de l’État dans lequel le testateur a pris la disposition, ou par la loi de l’État dont le testateur, au moment du testament ou du décès, avait la nationalité, ou par la loi de l’État dans lequel il avait son domicile ou sa résidence.

– Lorsque la loi applicable à la succession, en l’absence de successeurs, n’attribue pas la succession à l’État, les biens héréditaires existant en Italie sont dévolus à l’État italien.

– En matière de succession, la juridiction italienne prévaut sur la juridiction communautaire :

a) si le défunt était citoyen italien au moment de son décès ;
b) si la succession a été ouverte en Italie ;
c) si la plus grande partie de la succession est située en Italie ;
d) si le défendeur est domicilié ou résident en Italie ou a accepté la juridiction italienne, à moins que la demande ne porte sur des biens situés à l’étranger ;
e) si la demande porte sur des biens situés en Italie.

Le legs en lieu et place de la legitime

Le legs en lieu et place de la légitime est un legs par lequel le testateur peut accorder au légitimateur un droit particulier, tout en le privant de sa part réservée, en la remplaçant par une cession en sa faveur d’un ou plusieurs biens déterminés, tout en disposant de l’ensemble de la succession en faveur d’autres personnes.

Le legs en lieu et place de la légitime est un legs normal, et peut donc avoir pour objet tout ce qui peut faire l’objet d’un legs : en particulier, le testateur peut prévoir un legs à effet réel, un legs d’une chose précise ou un legs d’une sorte, un legs de ses propres biens ou de ceux d’autrui.

Avec un legs en lieu et place de la légitime, le testateur peut éviter la division excessive d’une succession spécifique. Le cas exemplaire est celui du testateur qui souhaite éviter le fractionnement excessif de son entreprise et souhaite en même temps l’attribuer au légitimateur qui a les meilleures compétences entrepreneuriales.

Le legs en lieu et place de la légitime est acquis dès l’ouverture de la succession et aucune acceptation formelle n’est requise pour son acquisition, néanmoins le légataire a le droit de renoncer au legs. Toute acceptation aurait pour seule valeur de rendre définitive l’acquisition de l’héritage déjà produit par le décès du testateur.

Le légitimateur qui renonce au legs en substitution de la légitime se trouve dans la même position que le légitimateur prétérité, et acquiert donc le droit d’intenter l’action en réduction. Seule la poursuite réussie de l’action en réduction confère au légitimateur la qualité d’héritier.

Dans le cas où l’objet du legs en lieu et place de la légitime a une valeur inférieure à la valeur de la part légitime due au légitimateur, le légataire ne peut prétendre à un supplément.

Le testateur peut toutefois prévoir dans le testament ce que l’on appelle le droit au supplément, qui donne au légataire une part de la succession égale à la différence entre la valeur du legs et la valeur de la part réservée qui lui revient.

Le légataire universel ne participe pas à la communauté d’héritage et, par conséquent, ne participe pas à la répartition pertinente de la succession entre les héritiers. Pour la même raison, il ne bénéficie pas de la préemption héréditaire des droits de succession.

Bien que le légataire en substitution d’une partie réservée de la succession supporte une charge sur la partie indisponible de la succession, il est possible de la grever de conditions dans la mesure où le légataire est protégé par le droit de renoncer au legs et de réclamer la partie réservée.

Héritage entre l’Italie et la France : questions et réponses clés

Les successions transfrontalières, notamment entre l’Italie et la France, sont souvent très complexes et délicates. Zoom sur les problématiques les plus fréquemment posées dans ce domaine.

Pourquoi vaut-il la peine de rédiger un testament italien ?

Cela vaut vraiment la peine de rédiger un testament italien si l’on possède des biens en Italie. La succession sera soumise au droit italien, ce qui veut dire que tout testament concernant des biens en Italie devra être publié chez un notaire italien. Un notaire italien ne peut pas recevoir de testament rédigé dans une langue étrangère. Par conséquent, tout testament qui n’est pas italien doit avoir une traduction assermentée en italien. Cela cause des problèmes et engendre des frais. Il faut aussi partir du principe que le testament ne doit pas violer la loi italienne. C’est pourquoi il est plus facile et probablement plus avantageux de rédiger un testament en italien.

J’ai entendu dire qu’il y a des “héritiers réservataire” en Italie. Comment puis-je donc être sûr que ma propriété ira à qui je veux ?

D’après la loi italienne, un quota de succession est réservé aux membres de la famille proches, tels que les enfants et les époux. En principe, ces personnes ne peuvent pas être exclues de la succession, sauf dans certaines conditions très strictes. Si vous avez l’intention d’exclure un héritier réservataire de votre testament, il est vivement recommandé d’engager un avocat Italien pour vous assurer que vos vœux soient respectés.

Lorsqu’un membre de la famille décède, est-ce que l’impôt sur la succession est le seul impôt dû en Italie ?

L’impôt sur la succession n’est pas le seul impôt dû. En réalité, les héritiers doivent aussi payer l’impôt de transcription et du cadastre, correspondant respectivement à 2% et 1% (calculé sur la valeur cadastrale) de tout bien immobilier hérité.

Comment ma situation familiale affecte-t-elle mes droits d’héritage en Italie ?

Si vous êtes marié, vous aurez droit à l’héritage en tant qu’ « héritier réservataire ». D’après loi italienne, vous ne pouvez pas être exclu de l’héritage du quota qui vous est réservé.

Si je suis un ressortissant étranger (et non pas italien) et que je possède une propriété en Italie, quelle est la loi applicable à ma succession ?

Le droit de succession peut dépendre de votre nationalité et de votre résidence officielle, mais la procédure de la succession ayant trait à votre propriété en Italie sera réglementée par la loi italienne. Pour plus de clarté, si vous possédez un bien fixe en Italie, vous aurez besoin de prévoir la succession en Italie.

Est-il possible de ne disposer que de certains de mes biens avec la rédaction du testament ?

Oui. Les biens reportés dans le testament seront hérités par les héritiers mentionnés dans le testament. Le reste des biens italiens ira aux héritiers légitimes, soit les héritiers déterminés par loi de succession italienne.

Mon partenaire et moi ne sommes pas mariés et mon partenaire a acheté une propriété en Italie uniquement à son nom ; qu’arrivera-t-il à cette propriété à sa mort ?

Si le propriétaire légal meurt sans laisser de testament italien, la propriété sera héritée conformément aux règles de la succession légale italienne. Ces règles ne prennent pas en considération les partenaires en concubinage.

À qui dois-je m’adresser si je décide de rédiger un testament italien ?

Vous devriez contacter un avocat italien bilingue ou un notaire bilingue.

Qui paie l’impôt sur les successions ?

Les parties qui ont le devoir de payer l’impôt sur les successions sont les héritiers et ils ont une responsabilité commune pour ce qui est du paiement de cet impôt. Si l’un des héritiers paie tous les impôts au nom de tous les héritiers, le bénéficiaire aura légalement le droit d’être remboursé par les autres héritiers, les autorités fiscales italiennes pouvant le demander.

Faut-il que je rédige un testament italien pour ma propriété en Italie ?

Il est vivement recommandé de rédiger un testament italien avec l’aide d’un avocat italien pour limiter les conséquences de la “succession légale”. La “succession légale” s’applique lorsque le défunt n’a pas laissé de testament, et dans ce cas, la loi italienne détermine quels sont les parents du défunt qui ont le droit de lui succéder (d’abord l’époux, les enfants légitimes et naturels, et les ascendants). S’il n’y a pas d’héritiers, d’après la loi italienne, les biens héréditaires présents en Italie sont attribués à l’État italien.

Quels sont les droits d’un partenaire marié, d’un partenaire séparé et d’un partenaire divorcé ?

Un partenaire marié et un partenaire séparé ont exactement les mêmes droits, un partenaire séparé ne perd pas ses droits à l’héritage, comme s’il était encore marié. En revanche, après un divorce tous les droits de succession sont annulés.

Quels sont les biens de la succession qui sont exemptés d’impôts ?

Les frais médicaux et les frais d’enterrement engagés pour le défunt. Les bons de l’Etat italien (bons du trésor, certificats de crédit du trésor et autres), les polices d’assurance vie et les voitures enregistrées au nom du défunt ne sont pas soumis à l’impôt.

En raison de la complexité et de la technicité de la matière, cet article ne répond pas à toutes les questions possibles sur le sujet ; il est donc conseillé de consulter un expert en héritage entre l’Italie et la France, afin d’obtenir les informations nécessaires et spécifiques à votre cas.

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