Que se passe-t-il en présence d’une indivision successorale, composée de biens immeubles (constructions et terrains), à l’occasion de l’ouverture d’une succession ?

Analysons les deux possibilités qui se présentent aux cohéritiers :

  • La première consiste à demander aux autres cohéritiers de vendre leur part du bien à celui qui est disposé à les acquérir. L’héritier acquéreur paierait ainsi une somme équivalente à la valeur de la part, afin de devenir le seul propriétaire et de procéder à la vente.
  • Si cette solution n’est pas possible, pour diverses raisons, afin d’obtenir la dissolution de l’indivision, il est possible demander un partage judiciaire de l’indivision successorale.

Ce qui signifie que:
Si, au décès d’une personne, la succession revient au prorata à plusieurs personnes qui l’acceptent, on parle d’indivision successorale. Chacun des héritiers deviennent entre eux des « cohéritiers ».

L’objet de l’indivision successorale est constitué des biens qui composent la succession du défunt, à l’exclusion de ceux que le défunt avait affectés à une ou plusieurs personnes déterminées, que l’on appelle les « légataires ».

L’indivision successorale est dissoute par le partage de la succession et consiste en la répartition entre les différents héritiers, au prorata de leurs parts respectives, des biens faisant partie de l’indivision.

De cette façon, chacun des héritiers devient seul propriétaire des biens qui lui sont attribués.

Le partage de la succession peut se faire soit par accord unanime des cohéritiers (hypothèse à laquelle se substitue une éventuelle offre de la part d’un cohéritier disposé à acquérir les parts des autres cohéritiers), soit par une procédure de partage judiciaire. Dans ce cas, l’indivision est dissoute par ordonnance du juge, à la demande d’un des cohéritiers.

Tout cohéritier, quelle que soit sa part, peut demander au Tribunal la dissolution de l’indivision et le partage des biens héréditaires.

Avant d’entamer un contentieux concernant le partage, une procédure de médiation doit être entreprise devant un organisme reconnu par le ministère de la Justice, avec l’assistance d’un avocat.

Si la médiation n’aboutit pas (c’est généralement une formalité), la demande de partage judiciaire peut être faite à tout moment, même plusieurs années après l’ouverture de la succession, puisqu’il n’y a pas de délai, sauf si le défunt a stipulé que le partage ne devait pas avoir lieu avant que le plus jeune de ses héritiers n’ait atteint l’âge de dix-huit ans, ou avant d’avoir respecté une période de cinq ans maximum après son décès.

Le jugement de partage est exercé contre les cohéritiers qui n’ont pas renoncé à la succession et, le cas échéant, les créanciers opposants, c’est-à-dire les créanciers de chacun des héritiers ayant manifesté leur opposition.

Les créanciers qui ont des garanties sur les biens de la succession, comme une hypothèque sur un bien appartenant au défunt, et ceux qui ont des droits sur un bien hérité, comme un locataire ayant un bail de dix ans sur un bien en cours de partage, doivent également participer à la procédure.

Après avoir tenté sans succès une médiation au moyen de la procédure prévue à cet effet, le cohéritier qui souhaite engager une procédure de partage doit s’adresser au Tribunal du lieu d’ouverture de la succession, qui coïncide avec le dernier domicile du défunt.
Il en va de même si les biens couverts par l’indivision sont situés dans un lieu différent.

Si, par exemple, le défunt est décédé à Rome, mais que les biens inclus dans l’indivision sont des biens immeubles situés à Venise et des biens meubles situés à Naples, le Tribunal compétent reste toujours celui de Rome.

La demande de partage est soumise au Tribunal par une assignation qui doit être rédigée par un avocat.

Le partage en nature des biens n’est possible que si les biens sont divisibles – il convient donc de l’écarter pour les immeubles – mais si les biens sont indivisibles, le juge tentera également de mettre les parties d’accord, en invoquant la cession à l’une d’elles de l’ensemble contre le paiement d’une somme d’argent. Sinon, il s’agira de procéder à la vente du bien aux enchères et à la répartition du produit de la vente.