Sul rinnovo di un contratto di locazione commerciale in Francia (Bail commercial)
Sul rinnovo di un contratto di locazione commerciale in Francia (Bail commercial)
Il contratto di locazione commerciale è un tipo di contratto regolamentato in maniera dettagliata e stringente.
Le numerose regole che disciplinano questo contratto sono pensate per proteggere i conduttori. Per esempio, la legge dà al conduttore il diritto di rinnovare il contratto di locazione. Ciò significa che, se il locatore non desidera rinnovare il contratto di locazione commerciale, dovrà pagare al conduttore un’indennità di sfratto, che può anche essere molto elevata.
Che cos’è il diritto al rinnovo di un contratto di locazione commerciale?
Ai sensi della Legge sulle Locazioni Commerciali, i conduttori di locali commerciali beneficiano di alcune regole di protezione che non possono essere derogate.
Anzitutto, la durata di un contratto di locazione commerciale non può essere inferiore a nove anni. Questa durata minima è stabilita dalla legge, per consentire al conduttore di gestire l’attività in modo tranquillo. Al termine di questo periodo di nove anni, il conduttore ha il diritto di rinnovare il contratto.
Per usufruire di questo diritto al rinnovo del contratto di locazione, devono essere soddisfatte alcune condizioni:
- Il conduttore deve essere il proprietario dell’attività gestita nei locali affittati;
- Il conduttore deve essere iscritto al Registro del Commercio e delle Imprese (RCS) se è un commerciante, o al Registro Nazionale delle Imprese (RNE) se è un artigiano;
- L’attività deve essere stata in funzione per i 3 anni antecedenti rispetto alla data di scadenza del contratto di locazione o della sua proroga.
Come si rinnova un contratto di locazione commerciale?
Rinnovo su iniziativa del conduttore
Il conduttore può decidere di rinnovare il contratto di locazione commerciale al termine della durata dello stesso (minimo 9 anni). Si avrà un nuovo contratto che potrà prevedere condizioni diverse.
Come si richiede il rinnovo?
In pratica, il conduttore dovrà inviare una richiesta di rinnovo:
- Tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno (AR) entro 6 mesi dalla scadenza del contratto di locazione;
- Tramite atto del commissario giudiziale
La richiesta di rinnovo deve includere l’avviso legale di cui al paragrafo 4 dell’articolo L. 145-10 del Codice Commerciale francese:
“Entro tre mesi dalla notifica della richiesta di rinnovo, il locatore deve, con atto stragiudiziale, comunicare al richiedente se rifiuta il rinnovo, specificando i motivi del suo rifiuto. Se il locatore non rende note le sue intenzioni entro questo periodo, si ritiene che abbia accettato il rinnovo del contratto di locazione precedente”.
La lettera deve essere indirizzata al locatore. Sebbene sia generalmente facile da identificare, bisogna sempre essere vigili, soprattutto nel caso di “ smembramento della proprietà ”. Questa situazione può verificarsi, ad esempio, quando una coppia possiede un locale commerciale e uno dei due coniugi muore. Il coniuge superstite può essere l’“usufruttuario” e gli eventuali eredi il “nudo proprietario”.
Attenzione:
La legge stabilisce che l’usufruttuario non può affittare un edificio per uso commerciale, industriale o artigianale senza il consenso del nudo proprietario. In questa situazione, è necessario chiedere all’usufruttuario e al nudo proprietario di rinnovare il contratto di locazione commerciale. È consigliabile prima effettuare un’analisi legale per identificare il locatore.
Quali opzioni ha il locatore?
Una volta ricevuta la lettera, il locatore deve comunicare al conduttore la sua risposta entro 3 mesi. Può accettare di rinnovarlo o rifiutarsi.
Se è d’accordo ma desidera aumentare il canone, è obbligato a farne la richiesta tramite un atto di un commissario giudiziale.
Se non accetta, dovrà rispettare le seguenti condizioni:
- Rifiutare il rinnovo del contratto di locazione commerciale con un atto del commissario giudiziale;
- specificare che si impegna a pagare all’inquilino un’indennità di sfratto;
Potrà, poi, rifiutare il rinnovo senza pagare l’indennità di sfratto ma solo se riesca a dimostrare la presenza di un motivo serio e legittimo alla base del suo rifiuto.
- Se il locatore non risponde entro il termine stabilito, il rinnovo si considera accettato.
Rinnovo su iniziativa del locatore
Il locatore stesso può avviare il rinnovo del contratto di locazione commerciale. In genere, ciò avviene quando desidera rivedere l’affitto. Il locatore deve indicare le nuove condizioni dell’ affitto proposto nella sua comunicazione.
Se il contratto di locazione commerciale giunge al termine, il locatore ha due opzioni:
- Dare un preavviso al conduttore senza un’offerta di rinnovo, risolvendo così il contratto di locazione;
- Dare un avviso al conduttore con un’offerta di rinnovo.
L’avviso deve essere dato da un agente nominato dal tribunale, con almeno 6 mesi di anticipo ed entro l’ultimo giorno del trimestre solare.
Se non c’è un’offerta di rinnovo, il locatore deve specificare i motivi del rifiuto del rinnovo e pagare all’inquilino un’indennità di sfratto.
In caso di offerta di rinnovo, il conduttore può:
- Scrivere al locatore per informarlo che accetta il rinnovo del contratto di locazione e il nuovo canone: il contratto di locazione continua così per un periodo di 9 anni, alle stesse condizioni concordate inizialmente;
- accettare il rinnovo del contratto di locazione commerciale, ma rifiutare il nuovo canone di locazione. Il locatore e l’inquilino si accordano in un secondo momento sul canone di locazione;
- rifiutare l’offerta di rinnovo e risolvere il contratto. Se il conduttore dovesse adottare questa decisione, non potrà ricevere alcun risarcimento per lo sfratto.
Quando il locatore può sottrarsi all’obbligo di pagare l’indennità di sfratto?
Il diritto del conduttore di rinnovare il contratto di locazione non significa che possa costringere il locatore a firmare un nuovo contratto.
Infatti, il locatore può sempre rifiutare questa proposta. Tuttavia, se rifiuta di rinnovare il contratto di locazione, deve pagare all’inquilino un risarcimento per lo sfratto, che può superare il valore dell’azienda. Ovviamente ciò è un deterrente importante per il locatore.
Tuttavia, ci sono delle situazioni in cui il locatore può rifiutarsi di rinnovare il contratto di locazione senza pagare un’indennità:
- Il conduttore ha commesso una grave violazione dei suoi obblighi;
- I locali affittati sono stati dichiarati inidonei ad essere abitati dalle autorità amministrative, o presentano un pericolo per gli occupanti. È prevista, in tale caso, la demolizione;
- Costruzione o ricostruzione con l’offerta di locali commerciali in sostituzione.
Nota bene:
Se il locatore decide di rifiutare il rinnovo del contratto di locazione e di pagare al conduttore un’indennità di sfratto, ha poi il diritto di cambiare idea. Si tratta di un periodo di quindici giorni dalla data della decisione, durante il quale il locatore può accettare il rinnovo del contratto di locazione. Se esercita questo diritto, non dovrà pagare l’indennità di sfratto.
Cosa succede se le parti non rinnovano il contratto di locazione?
La legge stabilisce che un contratto di locazione commerciale ha una durata di 9 anni. Al termine di questo periodo, il contratto non termina automaticamente. L’articolo L. 145-9 del Codice Commerciale francese stabilisce che se il locatore non ha dato un preavviso (con o senza un’offerta di rinnovo) e il conduttore non ha dato un preavviso o richiesto il rinnovo del contratto di locazione, il contratto si rinnova tacitamente per un periodo indefinito. Questa è nota come proroga tacita. Ciò non comporta la formazione di un nuovo contratto di locazione commerciale.
Si prega di notare:
La proroga tacita di un contratto di locazione non può essere equiparata a un rinnovo. Infatti, il rinnovo implica la firma di un nuovo contratto di locazione di nove anni, cosa che non avviene quando il contratto di locazione viene prorogato tacitamente.
Quindi, se, al termine del contratto di locazione commerciale, le parti non presentano alcuna richiesta di rinnovo o di recesso, il contratto viene rinnovato. Tutte le clausole originarie continuano ad essere applicate.
Dopo il rinnovo tacito, il contratto di locazione può essere risolto in qualsiasi momento dalle parti (senza rispettare i limiti temporali di tre anni). Tutto ciò che il conduttore o il locatore devono fare è inviare una notifica di risoluzione all’altra parte. Si noti che se il conduttore invia un avviso di risoluzione il 4 aprile 2023, il suo effetto sarà posticipato al 31 dicembre 2023. Questo perché il periodo di 6 mesi dal 4 aprile al 4 ottobre è prolungato del tempo necessario per raggiungere la fine del trimestre solare.
Se la proroga tacita si protrae nel tempo e la durata totale del contratto di locazione supera i 12 anni (ossia 3 anni dopo i 9 anni previsti), la locazione può essere “déplafonné”. Ciò significa che il canone sarà fissato sulla base del valore locativo dei locali commerciali. Il valore locativo viene determinato prendendo in considerazione 5 fattori:
- le caratteristiche specifiche dei locali,
- lo scopo per cui vengono utilizzati,
- gli obblighi del locatore e del conduttore,
- i fattori commerciali locali e
- i prezzi prevalenti nella zona.
Se il conduttore desidera evitare il déplafonné” del canone di locazione, è nel suo interesse farsi avanti prima che il contratto di locazione commerciale raggiunga i 12 anni.
Rinnovo di un contratto di locazione commerciale: il locatore può aumentare il canone di locazione?
Al momento del rinnovo di un contratto di locazione commerciale, il locatore potrebbe voler aumentare il canone di locazione. Trattandosi, come detto, di un nuovo contratto di locazione, non si applicano le regole sulla revisione triennale dell’affitto. Le parti sono libere di stabilire l’affitto per il contratto rinnovato.
Se le parti non riescono a trovare un accordo sul nuovo canone, possono rivolgersi al giudice prima che questa situazione di stallo metta a rischio il rinnovo del contratto di locazione.
Il giudice deve fissare il nuovo canone di locazione al valore locativo. Tuttavia, l’aumento del canone di locazione risultante è soggetto a un tetto massimo. Il tasso di variazione del canone di affitto applicabile al contratto di locazione da rinnovare non può superare la variazione dell’indice di riferimento utilizzato nel contratto di locazione commerciale da quando è stato fissato l’affitto iniziale. Questo può essere l’indice degli affitti commerciali (ILC) o l’indice degli affitti per le attività terziarie (ILAT).
Qual è la durata del contratto di locazione rinnovato?
Un contratto di locazione commerciale viene rinnovato per un ulteriore periodo di almeno 9 anni. Questo vale indipendentemente dalla durata del contratto di locazione iniziale.
Se le parti desiderano fissare una durata superiore a dodici anni, devono far redigere il contratto di locazione da un notaio.
Per riassumere
- Il conduttore ha il diritto di rinnovare il contratto di locazione commerciale.
- Se il locatore non concede il diritto di rinnovare il contratto di locazione commerciale, dovrà pagare un’indennità di sfratto.
- Il rinnovo di un contratto di locazione commerciale è solitamente accompagnato da una revisione del canone di locazione.
- L’importo dell’indennizzo per lo sfratto varia a seconda del danno subito dal conduttore. Se l’attività non è trasferibile e il rifiuto di rinnovarla comporta la sua scomparsa, l’importo del risarcimento sarà almeno pari al valore dell’attività. L’indennizzo coprirà anche le spese di trasloco e reinstallazione sostenute dal conduttore.
