Archivio per mese: Novembre, 2021

Il contratto di locazione commerciale in Francia ed i vizi del consenso

IL CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE

è l’accordo con il quale il locatore mette una proprietà a disposizione di un locatario (o affittuario) per un uso commerciale per un periodo di almeno nove anni, verso il pagamento di un certo prezzo (l’affitto). Pertanto, la sua formazione richiede un accordo tra il locatore e il locatario.
Il contratto di locazione commerciale è un contratto sinallagmatico con obblighi per entrambe le parti. Inoltre, è un contratto consensuale perché è formato dal semplice incontro delle volontà dei contraenti.

La volontà di stipulare un contratto di locazione è la circostanza fondamentale del contratto. Deve essere integrato e soprattutto coesistere con un’altra volontà. Inoltre, un contratto di locazione commerciale, per essere validamente formato, richiede la riunione di elementi essenziali per la validità del contratto.

Il consenso

Il consenso deve riguardare gli elementi fondamentali dell’impegno. Se manca il consenso, il giudice può riqualificare il contratto di locazione commerciale come un contratto di occupazione precaria.

Prima della conclusione del contratto di locazione commerciale, le parti possono concludere una promessa di locazione commerciale che permette un’opzione tra accettare o no la locazione. Se l’opzione viene esercitata, il contratto di locazione è concluso. Se l’opzione non viene esercitata, la promessa decade.

La promessa sinallagmatica è una promessa di locazione che equivale ad una locazione (C. civ., art. 1589, comma 1 N° Lexbase: L1675ABN). La promessa di locazione è equivalente a un contratto di affitto quando c’è un accordo tra le parti sulla proprietà e sul prezzo. Generalmente, la promessa è accompagnata da una condizione sospensiva che è soddisfatta dalla redazione di un atto notarile o dalla fornitura di una garanzia. La promessa di locazione deve contenere tutti gli elementi necessari per la validità della locazione stessa: il luogo della locazione, lo scopo, la durata, la data di inizio e il prezzo. Le parti non possono modificare unilateralmente le clausole della promessa di locazione.

La promessa di locazione non ha bisogno di essere registrata entro dieci giorni (a differenza della promessa unilaterale di vendita, CGI, art. 1840 A N° Lexbase: L4190AAG) ma la sua opponibilità a terzi sarà più facile da stabilire se questa formalità è compiuta.

La mancanza di consenso

  • L’errore è una delle cause di annullamento del contratto per mancanza di consenso. L’errore è una causa di nullità dell’accordo solo quando riguarda la sostanza stessa della cosa che è oggetto dell’accordo.

Nel caso di una locazione commerciale, l’errore potrebbe riguardare le caratteristiche dei locali affittati. Per esempio, un errore nella destinazione dei locali è riconosciuto quando i locali affittati non sono conformi all’attività svolta. Gli errori sulla persona sono raramente ammessi perché, in una locazione commerciale, la personalità dell’inquilino o del locatore non è una caratteristica della locazione. Un errore sul prezzo non permetterebbe di annullare il contratto, poiché la lesione non è una causa di rescissione della locazione.

  • Il dolo è una causa di nullità del contratto per mancanza di consenso quando i raggiri usate da una delle parti sono tali che è evidente che, senza questi, l’altra parte non si sarebbe determinata a contrarre. Il dolo si riferisce a tutti i trucchi e gli inganni usati da una parte per far contrarre l’altra. Il contratto sarà annullato solo se il dolo è stato decisivo e ha riguardato un elemento essenziale. Il dolo può provenire sia dal locatore che dal locatario.
  • La violenza esercitata contro la persona che ha contratto l’obbligazione è una causa di nullità. La violenza è definita come pressione morale o coercizione fisica su una persona per obbligarla a contrarre. La violenza deve essere significativa e illegittima per giustificare l’annullamento del contratto di locazione. Senza queste due caratteristiche, la violenza non è un difetto di consenso. Per esempio, il rinnovo di un contratto di locazione commerciale ottenuto sotto la minaccia di una pistola è nullo per mancanza di consenso.

La persona il cui consenso è stato viziato può chiedere un risarcimento. Tuttavia, questa azione è consentita solo in caso di dolo. Il diritto di agire per far dichiarare la nullità di un contratto non esclude l’esercizio, da parte della vittima di manovre fraudolente, di un’azione di illecito per ottenere dall’ autore il risarcimento del danno subito (Cass. com., 18 ottobre 1994 N° Lexbase: A3952ACD).

Determinazione degli elementi essenziali di un contratto di locazione commerciale

In un contratto di locazione commerciale, il prezzo è composto dall’affitto principale, le spese e gli accessori.

  • Il prezzo è un elemento essenziale per l’esistenza dell’accordo e deve essere determinato o determinabile. Una terza parte può essere nominata per fissare il prezzo. Le parti sono libere di non adottare il prezzo determinato dal terzo se non sono d’accordo.
  • Il bene oggetto di locazione deve essere descritto e determinato nel contratto stesso. La descrizione della proprietà determinerà l’estensione del diritto d’uso dell’inquilino. L’immobile deve essere costruito, chiuso e coperto.

Costituzione di una società in Francia: Scegliere una SARL o una SAS? Vantaggi e svantaggi

Se si sceglie di costituire una società piuttosto che una ditta individuale, si dovrà scegliere il tipo di società da costituire.

In pratica, la scelta sarà spesso tra una SARL e una SAS.

Perché scegliere un tipo rispetto ad un altro?

Scelta dello STATUS: il peso delle imposte professionali

  • Il principio. Sia la SARL che la SAS sono società che sono, in linea di principio, soggette all’imposta sulle società (IS): l’IS, pagata dalla società, è calcolata sul risultato dell’esercizio utilizzando l’aliquota del 15% per i primi 38.120 euro di profitto (per le PMI detenute principalmente da privati) e del 28% o 31% per il resto (a seconda delle dimensioni della società e dell’importo del profitto realizzato).
  • L’eccezione. Queste due società possono scegliere di essere soggette all’imposta sul reddito (IR): in questo caso, l’imposta, sempre calcolata in base al risultato della società, è pagata dai soci (essi ricevono una quota del risultato in proporzione alla loro partecipazione al capitale della società, che dichiarano loro stessi nella dichiarazione dei redditi per il calcolo della loro imposta personale).
  • Le condizioni.La società deve avere meno di 5 anni, deve essere posseduta per almeno il 50% da persone fisiche, con il 34% delle azioni detenute dai direttori (e, se applicabile, dai membri del loro nucleo familiare fiscale), e deve impiegare meno di 50 dipendenti e avere un fatturato al netto delle tasse o un totale di bilancio inferiore a 10 milioni di euro.

Lo sapevate che?

Una società a responsabilità limitata costituita esclusivamente tra membri della stessa famiglia può optare per l’imposizione dei suoi risultati in regime di IR, tranne se esercita un’attività civile (ad esempio la locazione di immobili) o un’attività liberale: per membri della stessa famiglia si devono intendere i genitori in linea diretta (nonni, genitori con figli, nipoti, ecc.), fratelli, sorelle, nonché i coniugi e i soci PACS (nota: questa opzione presuppone l’accordo di tutti i soci, che devono tutti firmare la notifica dell’opzione indirizzata all’amministrazione fiscale).

SAS o SARL : il peso degli oneri sociali

Un statut différent ?

Se si è soci di una SAS, si rientra nello status di lavoratore dipendente: quindi “assimilato a un lavoratore dipendente” con assoggettamento al regime generale dei lavoratori dipendenti (solo il contributo dell’assicurazione contro la disoccupazione non è dovuto per i dirigenti d’azienda). Se si è direttore di una società a responsabilità limitata (SARL), si applicherà la normativa in tema di:

  • il programma per i dipendenti se si è un manager di minoranza;
  • lo schema TNS se si è un manager di maggioranza (o se si fa parte di una gestione congiunta di maggioranza).

Analisi comparativa.

In termini di costi sociali, il sistema TNS (circa il 45% degli oneri sociali) è meno costoso del sistema del dipendente (circa il 60% degli oneri sociali del datore di lavoro e del dipendente).

Prendere in considerazione il metodo di remunerazione. 

Bisogna prendere in considerazione tutti gli elementi della remunerazione che si possono ricevere come direttore e socio della società: non solo bisognerà prendere in considerazione la vostra remunerazione stessa, ma anche i dividendi che si possono ricevere in funzione dei risultati della società (se è soggetta all’imposta sulle società).

Con riferimento ai dividendi.

Con riferimento ai dividendi, essi saranno soggetti all’imposta sul reddito alle stesse condizioni, sia che siano distribuiti da una SAS o da una SARL. Tuttavia, il costo in termini di contributi sociali non sarà lo stesso:

  • per le SAS: i dividendi versati agli azionisti sono soggetti a contributi sociali al tasso complessivo del 17,2%;
  • per le SARL: sono anche soggetti ai contributi sociali al tasso globale del 17,2%; ma se sono versati a un socio che rientra nel regime TNS, saranno soggetti ai contributi sociali, come remunerazione, per la loro quota che supera il 10% del capitale sociale.

Il”reddito netto”. 

Per poter confrontare utilmente i due stati, bisognerà, sulla base dello stesso risultato al lordo della retribuzione e degli oneri sociali, determinare il “reddito netto” tenendo conto

  • del costo dell’imposta sulle società ;
  • del costo degli oneri sociali e delle detrazioni sociali sui dividendi distribuiti;
  • del costo degli oneri sociali (deducibili) calcolati sulla retribuzione versata
  • della deduzione degli oneri sociali calcolati sui dividendi ricevuti da un amministratore di maggioranza di una società a responsabilità limitata.

La protezione sociale. 

Questo è forse un elemento decisivo nella scelta tra una SAS e una SARL.

  1. Optare per lo status di dipendente? può essere opportuno optare per tale status se il pensionamento è relativamente vicino (entro 10 anni o giù di lì) e se si ha già beneficiato dello status di salariato in passato: si evita così l’accumulo dei vari schemi e si mantiene un migliore tasso di sostituzione del salario quando si andrà in pensione.
  2. Optare per lo status TNS? Se invece si è relativamente giovani, scegliere il regime TNS può permettere di beneficiare di un’aliquota contributiva inferiore e di destinare i risparmi a un regime di pensione complementare, come la “Madelin”, per costruire una pensione complementare a condizioni più vantaggiose.

La scelta di una SAS o di una SARL, quindi, dipende da un certo numero di criteri: tasse, costo dei contributi sociali, diritti pensionistici, ecc. A seconda della scelta fatta, della posizione nella società e/o della partecipazione azionaria.

Le modifiche al contratto in Francia – Parte 2

Le modifiche al contratto in Francia

1. Modifiche al contratto ammissibili:

Il nuovo articolo 1195 del Codice Civile francese prevede la possibilità di richiedere alla parte in disaccordo di adattare il contratto in caso di un cambiamento imprevedibile delle circostanze. Esso rompe così il silenzio del Codice dal 1804 sull’impatto di un tale cambiamento e, ancor più, dirime i contrasti giurisprudenziali sull’argomento; infatti la giurisprudenza, in assenza di una clausola che prevedesse un accordo tra le parti, rifiutava di ammettere la modifica del contratto  al verificarsi di circostanze imprevedibili  (giurisprudenza nota sotto il nome di Canal de Craponne (Cass. civ. 6-3-1876: DP 1876.1.195) e il rifiuto della “imprevedibilità”)

Il nuovo articolo 1195 del codice civile è applicabile ai contratti conclusi a partire dal 1° ottobre 2016. D’altra parte, non è applicabile ai contratti conclusi prima di tale data (CA Aix 21-6-2016 n° 15/10056: GP 2016.som. n° 40 p. 76; CA Paris 9-5-2019 n° 17/04789: GP 2019 n° 31 p. 21 nota Houtcieff) perché l’ex articolo 1134, paragrafo 2, ha dato alla forza vincolante del contratto una portata generale e assoluta.

Dal momento che non si dice nulla sul fatto che l’articolo 1195 sia di ordine pubblico o meno, è improbabile, che questo testo venga dichiarato di ordine pubblico internazionale francese e applicato ai contratti internazionali, anche se viene riconosciuto come di ordine pubblico nei contratti interni.

Oltre alla tendenza dei giudici francesi a interpretare l’ordine pubblico internazionale in modo restrittivo, i giudici dovranno prendere in considerazione, se necessario, la riluttanza degli arbitri ad ammettere la revisione dei contratti internazionali quando le parti non l’hanno chiaramente prevista (Lodo n° 1512 del 1971: Clunet 1974. 905; Premio n. 1990 nel 1972: Clunet 1974.897; Premio n. 2216 nel 1974: Clunet 1975.917; Premio n. 2404 nel 1975: Clunet 1976.995; Premio n. 2508 nel 1976: Clunet 1977.939; Premio n. 2708 nel 1976: Clunet 1977.943; Premio ICC n. 8873 nel 1997: Clunet 1998.1017 obs. Derains). Gli arbitri basano le loro soluzioni o sulla presunzione di competenza dei professionisti del commercio internazionale che, data la loro esperienza, si suppone abbiano rinunciato alla revisione del contratto appena non l’hanno previsto, o sul carattere naturalmente speculativo di certe transazioni internazionali. Una sentenza ha persino osservato che i principi Unidroit dei contratti commerciali internazionali che permettono la revisione non erano in linea con gli interessi e le aspettative delle imprese su questo punto (ICC Award No. 10422 nel 2001: JDI 2003.1142 obs. E. Jolivet).

Dal 1° ottobre 2018, l’articolo 1195 non è applicabile alle obbligazioni derivanti da operazioni in titoli e contratti finanziari menzionati da I a III dell’articolo L 211-1 del Codice monetario e finanziario (C. mon. fin. art. L 211-40-1; Loi2018-287 du 20-4-2018 art. 16, I-al. 1).

A mio parere, tale disposizione non è applicabile nemmeno alle locazioni commerciali, qualunque sia la data della loro conclusione. In effetti, questi contratti sono sottoposti a un regime di revisione che contrasta essa stessa l’imprevedibilità attraverso disposizioni di ordine pubblico sia per la protezione dell’inquilino che per la gestione del mercato della locazione commerciale ( ; nello stesso senso, CA Versailles 12-12-2019 n° 18/07183). Lo stesso vale per l’articolo 1793 del codice civile, che stabilisce regole speciali per la fissazione del prezzo di un contratto forfettario (CA Douai 23-1-2020 n. 19/01718).

2. Diritto di chiedere la revisione del contratto

Il diritto di chiedere la revisione del contratto è, a parere di chi scrive, un diritto di ordine pubblico, per lo meno un diritto di protezione, di cui nessuna parte del contratto può spogliarsi nel contratto come se fosse un diritto suppletivo. In effetti, il diritto suppletivo è un diritto che deve riflettere la volontà delle parti, e non quella della legge (F. Terré, Introduction générale au droit: Dalloz 2e éd. n° 425); è dunque a disposizione delle parti che possono rinunciarvi in anticipo a loro discrezione (cfr. Cass. 1e civ. 25-2-1964 GP 1964.1.391, che ritiene possibile la rinuncia di un contraente). Tuttavia, la formulazione dell’articolo 1195 del Codice Civile non dà alcuna indicazione sulla possibilità che le parti possano rifiutarlo a piacimento.

Il primo elemento che potrebbe essere invocato in questo senso è il verbo ‘può’, che indica che una parte ha la possibilità di chiedere una rinegoziazione del contratto. Tuttavia, dalla possibilità di invocare un diritto non deriva la possibilità di disporne a piacimento, poiché la libera disposizione di un diritto dipende dallo scopo assegnatogli dalla legge. Ora, dal contesto in cui è stato redatto l’articolo 1195, è chiaro che la legge ha voluto interrompere la giurisprudenza che per 140 anni aveva negato tale diritto. Allo stesso modo, significava che questo rifiuto era ingiustificato e quindi che la parte che lo subisce meritava di essere protetta.

Lo stesso vale per il secondo elemento che porterebbe a concludere che la rinuncia è possibile. Il testo prevede espressamente che un cambiamento imprevedibile di circostanze che rende l’esecuzione del contratto eccessivamente oneroso per una parte può essere invocato solo dalla parte “che non aveva accettato di assumere il rischio”. In termini positivi, una parte può effettivamente rinunciare alla rinegoziazione del contratto se si impegna a sostenere il costo supplementare di esecuzione dei suoi obblighi causato dal cambiamento imprevedibile. Ma per quanto riguarda l’assunzione di un’obbligazione, essa deve, come ogni obbligazione, essere assunta con certezza e per uno scopo specifico o determinabile, come spiegato.

3. Cambiamento dovuto a circostanze imprevedibili al momento della conclusione del contratto

Una parte può chiedere una rinegoziazione del contratto se un cambiamento di circostanze imprevedibile al momento della conclusione del contratto rende la sua esecuzione eccessivamente onerosa e se non ha accettato in contratto di sopportarne il rischio (C. civ. art. 1195, comma 1).

In mancanza di una definizione precisa del carattere imprevedibile del cambiamento di circostanze, le parti possono farsi un’idea di questo attraverso le decisioni che hanno definito il carattere imprevedibile della forza maggiore. Queste decisioni sono trasponibili perché l’imprevedibilità, come la forza maggiore, è una violazione del principio imperativo della forza vincolante del contratto. Può quindi, come la forza maggiore, essere accettata solo rigorosamente.

Se il cambiamento imprevedibile è avvenuto o è invocato dopo il rinnovo tacito del contratto, la valutazione del cambiamento sarà fatta in relazione al contenuto del contratto originale; infatti, se il contratto risultante dal rinnovo tacito è un nuovo contratto, il rinnovo avviene alle stesse condizioni, essendo l’esecuzione del nuovo contratto negli stessi termini.

Le parti possono tentare di identificare l’imprevedibilità delle circostanze introducendo nel loro contratto una definizione concreta dell’imprevedibilità secondo il costo addizionale che il cambiamento può comportare.

Le modifiche al contratto in Francia

Divieto di modifica del contratto in Francia

1. Divieto di modifica unilaterale di una parte

Tranne le deroghe permesse dalla legge una parte non può imporre all’altra parte una modifica del contratto che ritiene essere nel suo interesse.
La regola stabilita fin dal 1804 dall’ex articolo 1134, paragrafo 2, del codice civile è stata riprodotta nella sua forma attuale dal 1° ottobre 2016 dal  nuovo articolo 1193.

Il divieto di modifica unilaterale di un contratto è una questione di ordine pubblico internazionale francese (CA Paris 8-2-2002: JCP E 2002.pan.1808).

Ne consegue che in giurisprudenza :

il semplice rifiuto di una parte di rinegoziare un contratto non può costituire una colpa per la parte che si rifiuta (Cass. com. 18-9 2012 n° 11-21.790: RJDA 1/13 n° 64); lo stesso vale per il tentativo di rinegoziare i termini del contratto (Cass. com. 18-12-2012 n° 11-27.296: RJDA 3/12 n° 192);

Tuttavia, tale rifiuto potrebbe essere considerato illecito se violasse l’obbligo di lealtà e di esecuzione in buona fede del contratto (cfr. Cass. 1e civ. 16-3-2004 n° 01-15.804: RJDA 7/04 n° 788).

Qualsiasi modifica posta in essere da una parte è illecita se incide sugli obblighi del contratto.

Salvo l’eventuale risarcimento per il rifiuto in malafede della parte di prendere in considerazione la richiesta di modifica fatta dall’altra parte, le seguenti applicazioni del divieto rimangono valide:

  • un contraente, vincolato anche da un contratto a tempo indeterminato, non può validamente, cioè senza incorrere in abuso risolvere unilateralmente il contratto per il solo fatto che l’altra parte ha rifiutato di continuare la sua prestazione alle condizioni meno vantaggiose per la stessa, avendo il diritto di rifiutare di modificare i termini del contratto (Cass. com. 20-12-1976 n° 75-13.732: Bull. civ. IV n° 328; Cass. com. 14-12-1977: JCP G 1978.IV.49 CA Paris 13-4-1995: BTL 1995.619);
  • l’appaltatore che ha affidato dei lavori ad un altro appaltatore non può, di sua iniziativa, modificare i termini di pagamento e, di fronte al rifiuto di quest’ultimo, risolvere il contratto (CA Aix 8-1-1981: Boll. Cour d’Aix 1981/2 p. 23);
  • una parte che si è impegnata ad un determinato prezzo per una determinata transazione non può pretendere un supplemento di prezzo con la motivazione che le condizioni di esecuzione fossero più onerose di quelle pattuite, per mancanza di informazioni (CA Aix 23-9-1993: BL 1994.512; rappr. Cass. com. 30-10-2000: BTL 2000.784);
  • il nuovo franchisor che prende il posto del precedente franchisor non può modificare gli impegni di quest’ultimo senza l’accordo del franchisee (Cass. com. 3-1-1996: RJDA 4/96 n° 490);
  • un assicuratore modifica unilateralmente la polizza quando decide unilateralmente di aumentare il premio

Tuttavia, la modifica decisa unilateralmente può essere considerata valida a condizione che il co-contraente sia avvertito in tempo utile e con riserva del suo diritto di risolvere il contratto;

2. Divieto di modifica giudiziaria

Anche la stessa autorità giudiziaria non può modificare il contratto.

Il giudice non può, per esempio:

  • in presenza di una clausola che prevede il rimborso delle spese di installazione nel caso in cui l’attrezzatura prestata sia stata restituita o ripresa prima di dieci anni, ridurre la somma da rimborsare in ragione del fatto che al termine dei dieci anni il prestatore non avrebbe avuto diritto ad alcun rimborso e che l’attrezzatura era stata utilizzata per quattro anni (Cass. com. 2-12-1947: GP 1948.1.36; nello stesso senso, Cass. com. 24-9-1981: GP 1982.pan.63);
  • imporre al fornitore di un software di adattarlo nel corso del contratto ai cambiamenti legislativi, in assenza di una clausola che crea tale obbligo (CA Rouen 21-6-2018 n° 16/05587: RJDA 11/18 n° 821).

Tuttavia, il giudice potrebbe procedere a una revisione del contratto se fosse investito di un potere di mediazione e di arbitrato secondo le disposizioni dell’articolo 12, paragrafo 4 del codice di procedura civile (TGI Parigi 6-6-1979: Bull. inf. C. cass. 1980 n. 32) o invitare le parti a presentare proposte volte a ristabilire l’equilibrio contrattuale, a condizione che il contratto preveda un obbligo di cooperazione leale e di solidarietà che non vieta di prendere in considerazione gli sforzi di ciascuna parte (CA Nancy 26-9-2007: D. 2008.1120 nota Boutonnet).

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