Archivio per mese: Marzo, 2020

Locazioni Commerciali e Covid-19

LOCAZIONI COMMERCIALI E COVID-19, IL QUADRO ATTUALE

A seguito della recente diffusione del Coronavirus sul territorio nazionale lo Stato italiano, a partire dalla fine di febbraio ha emanato una serie di misure urgenti in materia di contenimento e gestione dell’emergenza epidemiologica da Covid-19, che hanno progressivamente e severamente limitato gli spostamenti e le interazioni sociali, sino ad arrivare al DPCM “Io sto a casa” del 09.03.2020, che ha esteso le citate limitazioni a tutto il territorio nazionale ed ha ivi imposto la chiusura totale di tutte le attività, ad eccezione di quelle che garantiscono i servizi essenziali.

Tale situazione emergenziale sta generando una grave crisi sia a livello sociale che economico. Gli esercenti, si ritrovano nell’impossibilità di svolgere la propria attività di impresa e, con essa, di trarre i proventi con cui pagare i propri debiti, tra i quali quelli relativi ai contratti di locazione dei locali ove svolgono la propria attività.

LOCAZIONI COMMERCIALI E PAGAMENTO DEL CANONE – IL LOCATORE PUO’ SOSPENDERE IL PAGAMENTO SENZA INCORRERE IN RESPONSABILITA’?

Focalizziamo la nostra attenzione proprio sull’adempimento dell’obbligazione di pagamento del canone di locazione per gli immobili ad uso commerciale – cioè sui quali insiste un’azienda aperta al pubblico – con specifico riguardo all’ipotesi in cui il Conduttore intenda mantenere in vita il contratto.

In situazioni “normali”, il conduttore è tenuto a corrispondere il canone di locazione, indipendentemente dall’andamento degli affari ed indipendentemente dal fatto che faccia uso o meno dell’Immobile; qualora il conduttore venga meno a tale obbligo, lo stesso è esposto alla procedura di sfratto nonché all’emissione, su richiesta del locatore, di un decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo, che condanna il conduttore al pagamento dell’importo dei canoni non versati.

In situazioni “straordinarie” come quella che stiamo vivendo, invece, ci si chiede se il conduttore possa legittimamente sospendere, anche unilateralmente, il pagamento del canone di locazione-ci riferiamo alle locazioni commerciali – ovvero di ridurne l’importo, fino a che dureranno gli effetti dell’epidemia Covid-19.

Infatti, al momento, è palese come il conduttore non possa oggettivamente godere delle utilità derivanti dalla locazione, prescindendo totalmente dal fatto e dalla responsabilità dell’una o dell’altra parte del contratto.

NOVITA’ DEL DECRETO CURA ITALIA

Il “Decreto Cura Italia” (D.L. 17 marzo 2020 n. 18)   all’art. 65 introduce una particolare agevolazione rivolta ai soggetti che esercitano attività d’impresa nell’ambito della quale conducono in locazione un’immobile della categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).

Sostanzialmente, al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da Covid-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020.

L’agevolazione di cui sopra, a ben ragionare, non risolve il problema prospettato, ossia la possibilità che il conduttore sospenda il pagamento del canone unilateralmente seppure fornisca delle norme passibili di interpretazione.

C’è da dire che le soluzioni e le teorie prospettate dalla dottrina sono diverse, ma in assenza totale di casistica giurisprudenziale, al momento appaiono solamente “ipotesi” non supportate da alcuna certezza.

Ci pare, pertanto, opportuno, analizzare le novità relative alla normativa emergenziale introdotte dal governo, insieme ai principi generali di diritto, per fare chiarezza in merito.

ART. 91 DEL DECRETO CURA ITALIA

Il Decreto “Cura Italia” inserisce una disposizione, all’art 91 con la quale si previsto che “… il rispetto delle misure di contenimento [dell’epidemia] è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

Per comprendere la portata e gli effetti della norma, è necessario, preliminarmente, ricordare che l’articolo 1218 del codice civile disciplina la responsabilità contrattuale del debitore, stabilendo che, ove quest’ultimo non esegua esattamente la prestazione dovuta, è tenuto al risarcimento del danno, a meno che non provi che l’inadempimento o il ritardo siano dipesi da un’impossibilità sopravvenuta della prestazione, derivante da causa a lui non imputabile.

L’articolo 1223 c.c., invece, prevede che il risarcimento del danno dovuto in caso di inadempimento o ritardo nell’adempimento deve comprendere sia la perdita subita dal creditore (cd. “danno emergente”) che il mancato guadagno (cd. “lucro cessante”). Tra le cause esimenti della responsabilità rilevano, secondo l’interpretazione consolidata, gli eventi di forza maggiore, o anche le ipotesi riconducibili al c.d. “factum principis”, ossia un atto delle pubbliche autorità che renda oggettivamente impossibile proseguire, anche temporaneamente, la prestazione.

Vediamo nel dettaglio che cosa in pratica voglia significare l’art 91. Quest’ultimo parla di “valutazione” dell’esclusione della responsabilità; ciò sembra significare che l’effetto liberatorio, totale o parziale, (da responsabilità) a favore del debitore/conduttore non sia automatico, ma dovrà essere verificato caso per caso, a seguito di una comparazione degli interessi contrapposti.

Sul presupposto che una esenzione da responsabilità possa esserci, spingendoci oltre, si potrebbe arrivare ad ipotizzare che il conduttore possa addirittura essere esonerato dall’obbligo di risarcire il danno (cioè, dal corrispondere l’importo dei canoni non versati durante l’epidemia) qualora condizioni particolari relative alla svolgimento della sua attività in “quei locali” possano indurre il giudice a ritenere che l’inadempimento sia stato conseguenza diretta del rispetto delle prescrizioni legali emanate nel particolare momento. Sottolineo come il testo dell’art 91 parli di “omessi adempimenti” e ciò potrebbe far deporre in favore di questa tesi).

Inoltre, sempre dal testo della norma si può dubitare sulla legittima emissione di provvedimenti di convalida di sfratto o ordinanze non impugnabili di rilascio, che presumibilmente saranno inibiti.

QUINDI, E PER CONCLUDERE, QUANDO IL CONDUTTORE CHE NON CORRISPONDE IL CANONE O LO RIDUCE RISPETTO ALLA SUA MISURA CONTRATTUALE PUÒ CONSIDERARSI GIUSTIFICATO?

Sicuramente, non esiste una risposta certa, stante anche la mancanza di giurisprudenza sul tema cui si accennava.

Bisogna però riflettere sulle seguenti circostanze

L’art. 2 della Costituzione, pone a carico dei consociati un generale obbligo di solidarietà, anche “economica”.Le norme del codice civile obbligano le parti a comportarsi con correttezza (art. 1175) e buona fede, anche nella fase esecutiva del contratto. Ciò vuol dire che bisogna contemperare gli interessi e contestualizzare le aspettative per venire incontro alla crisi che si sta vivendo.

Il conduttore, al momento ha la disponibilità di un bene che bene durante il periodo di chiusura, non produce alcuna utilità, poiché, in considerazione dell’attuale stato di emergenza è nell’ impossibilità materiale di esercitarvi l’attività di impresa.

Dall’altro lato, se il contratto venisse meno, il locatore si ritroverebbe nella sua disponibilità un bene che al momento è comunque non idoneo a produrre alcune utilità, perché non esiste alcun mercato di beni che sono ex lege inutilizzabili.

SOLUZIONI PROSPETTABILI

Pertanto, la soluzione che appare più ragionevole, è quella di considerare che il contratto, fintando che permarrà l’impossibilità attuale, resti quiescente, per riprendere a “funzionare” regolarmente non appena si saranno ristabilite le condizioni che potremmo definire di “normalità”.

Si potrebbe ritenere una divisione tra le parti del costo della locazione (o forse, si potrebbe parlare di danno), dove il conduttore non corrisponda il canone, ma si faccia carico delle spese incombenti sullo stesso (utenze, manutenzione, retribuzione-previdenza dei propri dipendenti). In tale modo, le parti si sobbarcherebbero in misura equa gli effetti di una situazione non imputabile ad alcuna di esse e sempre in tal modo, ciascuna massimizzerebbe la riduzione del danno piuttosto che vedere risolto il contratto.

Resta il fatto che, qualora la situazione si dovesse perpetrare nel tempo, e lo stato attuale non dovesse mutare, il conduttore potrebbe vedersi costretto ad invocare l’art 1256 cc. che prevede una estinzione dell’obbligazione quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile

Alla luce di quanto sopra, auspichiamo l’intervento del legislatore volto a normare i parametri di riduzione dei canoni di locazione commerciale proprio con riferimento alla situazione che stiamo vivendo, al fine anche di evitare i contenziosi che si ingenereranno nel prossimo futuro.

COVID-19 – Considerazioni Generali

Considerazioni Generali

La pandemia di COVID-19 del 2020 che in Italia ha avuto le sue manifestazioni epidemiche iniziali il 30 gennaio, quando due turisti provenienti dalla Cina sono risultati positivi per il virus SARS-CoV-2 a Roma, sta creando, inter alia, un impatto sull’economia generale che sta risentendo giorno dopo giorno in maniera sempre maggiore della diffusione e della difficoltà di contenimento del virus.

  • Ma che impatto sta avendo la diffusione del COVID-19 sui contratti in essere che restano, inevitabilmente, colpiti a causa del rallentarsi dell’economia e dei processi produttivi?
  • Prendendo ad esempio la Cina, il locale Ministero del Commercio ha attribuito a sei Camere di Commercio cinesi di import ed export la competenza a rilasciare i certificati di “forza maggiore”. Tali certificati, dovrebbero esonerare le imprese da responsabilità in caso di inadempimento o ritardo imputabile alla diffusione dell’epidemia.
  • Tuttavia, l’efficacia di tali certificati nell’ambito dei contratti commerciali internazionali e, in un’ottica più generale, la riconducibilità della diffusione dello stesso Coronavirus a una causa di forza maggiore idonea a sollevare da responsabilità la parte inadempiente, non sono automatiche.  Esse,  infatti,  dipendono   dal   contenuto   della c.d.   clausola   di   forza  maggiore eventualmente inserita nel contratto e, in ogni caso, dal concetto di causa di forza maggiore ai sensi della legge applicabile al rapporto contrattuale.

CHE COSA DISPONE LA LEGGE ITALIANA AL RIGUARDO?

Nell’ambito dell’ordinamento italiano, non è dato rinvenire una definizione precisa di forza maggiore, poiché non esiste alcuna norma che descriva in modo esplicito la fattispecie in esame. Tale termine è citato in alcune norme del codice civile e, comunque, individuato per sommi capi dall’art. 1467 c.c. il quale riconosce al debitore la facoltà di richiedere la risoluzione del contratto nel momento in cui la prestazione da lui dovuta sia diventata eccessivamente onerosa per fatti straordinari ed imprevedibili, estranei alla sua sfera d’azione.

COME CI SI DOVREBBE TUTELARE, QUINDI, NEI CONTRATTI ?

In considerazione della mancata disciplina a livello generale, molti contratti contengono una clausola di “forza maggiore” (Vis maior cui resisti non potest), vale a dire una clausola che esenta da responsabilità una parte per il mancato o ritardato adempimento di un obbligo contrattuale laddove tale ritardo o inadempimento sia imputabile ad un evento “straordinario” ed “imprevedibile”. Tali clausole prevedono solitamente che la parte che ne ha subito gli effetti possa beneficiare di un’estensione del termine per adempiere o – in alcuni casi – del diritto di risolvere il contratto liberandosi così dai propri impegni contrattuali senza incorrere in penali o risarcimenti di alcun tipo.

COME DEVO PROCEDERE?

La prima cosa che è necessario fare, è quello di verificare se il contratto contenga una specifica previsione ad hoc per i casi di forza maggiore che determini una esenzione di responsabilità per il mancato o ritardato adempimento.

A tale proposito, le clausole contrattuali quasi sempre indicano che l’evento esterno debba rendere impossibile (in tutto o in parte) la prestazione.

Pertanto, occorrerà verificare se, nel caso concreto, il coronavirus – o meglio, le restrizioni adottate dalle autorità sanitarie dei vari Paesi – siano tali da compromettere l’adempimento di una parte e da giustificare l’esenzione da responsabilità per causa di forza maggiore, così come definita dal contratto.

In caso positivo, bisognerà dare tempestiva comunicazione all’altra parte significando che gli eventi che si stanno verificando hanno avuto un impatto rilevante sulla possibilità di adempiere di una parte.

È dunque importante che la notifica della causa di forza maggiore sia  tempestiva  e  circostanziata; anche perché, in questo modo, l’altro contraente potrà sospendere la sua prestazione e, in generale, si potranno limitare i danni.

Clausole presenti o assenti?

SE IL CONTRATTO CHE HO FIRMATO NON CONTIENE UNA CLAUSOLA DI “FORZA MAGGIORE” COSA DEVO FARE?

Un’alternativa alla possibilità di “attivare” la clausola di forza maggiore – laddove prevista – potrebbe essere quella invocare l’eccessiva onerosità sopravvenuta.

  • In tal caso, si potrebbe agire anche indipendentemente da una espressa previsione contrattuale. Si parla di eccessiva onerosità sopravvenuta nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili. In tal caso la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto (art. 1467 c.c.) La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto. La norma precisa poi – a rafforzare il concetto ove ce ne fosse ulteriormente bisogno – che non deve essere considerato straordinario e imprevedibile ciò che rientra nella normale alea del contratto.
  • Ciò che si vuole evitare è che il contratto vincoli anche quando l’alea ha superato il livello di normale tollerabilità, come può accadere ad esempio a seguito di una epidemia, un evento atmosferico eccezionale, di una rivolta che impedisca l’approvvigionamento di determinati beni, ecc.
  • Qualora, pertanto, la parte volesse invocare l’eccessiva onerosità sopravvenuta e quindi evitare i possibili costi derivanti da un inadempimento totale, potrebbe provare a rinegoziare alcune clausole con la controparte, invocando, appunto, tale ultimo istituto; si potrebbe, ad esempio, posticipare la data in cui la prestazione deve essere eseguita, non incorrendo in alcuna penale vista la straordinarietà dell’evento oggetto di analisi.

Nel caso di eccessiva onerosità sopravvenuta

ED IN QUESTO CASO – eccessiva onerosità sopravvenuta – COME DEVO PROCEDERE?

In mancanza di una espressa previsione contrattuale, si potrebbe richiedere la SOSPENSIONE per un tempo breve del contratto e dei suoi relativi obblighi, variabile da alcune settimane ad alcuni mesi.

  • Quanto alle spese nel periodo di sospensione, in mancanza di specifica pattuizione, si ritiene che ciascun contraente sopporti le proprie spese.
  • Naturalmente, qualora la sospensione si dovesse prolungare indefinitamente, il contratto dovrebbe essere risolto o rinegoziato.
  • Infatti, come prevede la legge italiana, se l’impossibilità temporanea si protrae, il creditore potrà risolvere il contratto qualora non abbia più interesse alla prestazione dell’altra parte o, comunque, qualora non abbia più un apprezzabile interesse ad una prestazione solo parziale (art. 1256, 2° comma e art. 1464 codice civile).

Conclusioni

SE HO INTESO BENE I VOSTRI CONSIGLI, POTREI :

  1. in caso di esistenza nel contratto di una clausola di Forza Maggiore, si può/deve ricorrere ad essa, notificandone l’attivazione alla controparte, con la conseguente legittima sospensione delle obbligazioni senza che possa essere imputata alcuna forma di responsabilità, richiesta di risarcimento di alcun genere o, comunque, rivendicazione alcuna. In caso di contratti che prevedono lo svolgimento di attività aperte al pubblico in base a contratti di locazione- comodato di immobili etc (cioè che prevedono un accordo in merito ad una unità immobiliare), si può comunicare la chiusura temporanea dell’esercizio commerciale.
  2. in caso di mancata presenza all’interno del contratto della clausola di Forza Maggiore, è necessario far ricorso al concetto di eccessiva onerosità sopravvenuta, (sopravvenienza di eventi che esulano dalla normale alea del contratto) sopra illustrato, che permette di richiedere una sospensione temporanea degli effetti del contratto. In tale maniera potrà richiedersi, anzitutto, una sospensione del pagamento del corrispettivo dovuto, con la precisazione che qualora la situazione si dovesse perpetrare nel tempo oltre una tempistica che possa considerarsi come “ragionevole”, e qualora non si dovesse più riscontrare un apprezzabile interesse alla controprestazione, si potrà proporre una azione volta alla risoluzione del contratto (ex art. 1256 codice civile). Anche in tal caso, in caso di contratti che prevedono lo svolgimento di attività aperte al pubblico in base a contratti di locazione- comodato di immobili etc (cioè che prevedono un accordo in merito ad una unità immobiliare), si può comunicare la chiusura temporanea dell’esercizio commerciale.

Forza maggiore e Covid-19, quali effetti sul contratto?

Forza maggiore e Covid-19

Nell’ambito dell’ordinamento italiano, non è dato rinvenire una definizione precisa di forza maggiore, poiché non esiste alcuna norma che descriva in modo esplicito la fattispecie in esame. Tale termine è citato in alcune norme del codice civile e, comunque, individuato per sommi capi dall’art. 1467 c.c. il quale riconosce al debitore la facoltà di richiedere la risoluzione del contratto nel momento in cui la prestazione da lui dovuta sia diventata eccessivamente onerosa per fatti straordinari ed imprevedibili, estranei alla sua sfera d’azione.

In considerazione della mancata disciplina a livello generale, molti contratti contengono una clausola di “forza maggiore” (Vis maior cui resisti non potest), vale a dire una clausola che esenta da responsabilità una parte per il mancato o ritardato adempimento di un obbligo contrattuale laddove tale ritardo o inadempimento sia imputabile ad un evento “straordinario” ed “imprevedibile”. Tali clausole prevedono solitamente che la parte che ne ha subito gli effetti possa beneficiare di un’estensione del termine per adempiere o – in alcuni casi – del diritto di risolvere il contratto liberandosi così dai propri impegni contrattuali.

Quindi, verificatosi un evento che potrebbe apparire di forza maggiore, si tratta di appurare, al fine di poter beneficiare degli effetti che tale configurazione potrebbe comportare – primo fra tutti esenzione di responsabilità per il mancato o ritardato adempimento:

  1. che l’evento determina l’impossibilità di esecuzione della prestazione o anche il ritardo nella esecuzione della stessa;
  2. Come rendere noto alla controparte il verificarsi dell’evento di forza maggiore;
  3. Quali adempimenti incombono sulla parte che invoca l’applicazione della clausola di forza maggiore.

Una volta accertato quanto sopra, le conseguenze dell’applicazione della clausola di forza maggiore vanno a beneficio della parte che “subisce” l’evento che è legittimata a sospendere l’adempimento dei propri obblighi ed è esentata da ogni relativa responsabilità (es. nessun risarcimento del danno).

Qualora la forza maggiore si dovesse protrarre per un certo lasso di tempo, è riconosciuta la possibilità di cessare il contratto su iniziativa della parte che non subisce l’evento di forza maggiore oppure da ciascuna delle parti.

Un’alternativa alla possibilità di “attivare” la clausola di forza maggiore – laddove prevista – potrebbe essere quella invocare l’eccessiva onerosità sopravvenuta.

In tal caso, si potrebbe agire anche indipendentemente da una espressa previsione contrattuale.

Si parla di eccessiva onerosità sopravvenuta nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili. In tal caso la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto (art. 1467 c.c.) La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto. La norma precisa poi – a rafforzare il concetto ove ce ne fosse ulteriormente bisogno – che non deve essere considerato straordinario e imprevedibile ciò che rientra nella normale alea del contratto. 

Ciò che si vuole evitare è che il contratto vincoli anche quando l’alea ha superato il livello di normale tollerabilità, come può accadere ad esempio a seguito di una epidemia, un evento atmosferico eccezionale, di una rivolta che impedisca l’approvvigionamento di determinati beni, ecc.

Infatti, a voler ragionare, gli effetti prodotti dal virus sulle dinamiche del commercio internazionale non rendono ad oggi, completamente impossibile – almeno stando ai dati attuali – l’esecuzione tempestiva delle prestazioni contrattuali; queste, sono rese sicuramente maggiormente costose per una delle parti. Qualora, pertanto, la parte volesse invocare l’eccessiva onerosità sopravvenuta e quindi evitare i possibili costi derivanti da un inadempimento totale, potrebbe provare a rinegoziare alcune clausole con la controparte, invocando, appunto, tale ultimo istituto; si potrebbe, ad esempio, posticipare la data in cui la prestazione deve essere eseguita, non incorrendo in alcuna penale vista la straordinarietà dell’evento oggetto di analisi.

CINA e COVID-19

Le misure restrittive poste in essere dal Governo della Repubblica Popolare Cinese per limitare la diffusione del Covid-19 stanno incidendo sull’esecuzione dei contratti commerciali tra imprese operanti in Italia e imprese operanti in Cina, ritardandone ovvero impedendone l’adempimento.
Il Ministero del Commercio della Repubblica Popolare Cinese ha attribuito a sei Camere di Commercio cinesi di import ed export la competenza a rilasciare
i certificati di “forza maggiore”. Tali certificati, dovrebbero esonerare le imprese da responsabilità in caso di inadempimento o ritardo imputabile alla diffusione dell’epidemia.

Tuttavia, l’efficacia di tali certificati nell’ambito dei contratti commerciali internazionali e, in un’ottica più generale, la riconducibilità della diffusione dello stesso Coronavirus a una causa di forza maggiore idonea a sollevare da responsabilità la parte inadempiente, non sono automatiche. Esse, infatti, dipendono dal contenuto della c.d. clausola di forza maggiore eventualmente inserita nel contratto e, in ogni caso, dal concetto di causa di forza maggiore ai sensi della legge applicabile al rapporto contrattuale. Inoltre, attivando la clausola di forza maggiore, si potrebbe incorrere nei rischi del contenzioso, qualora non sia sostenibile che la diffusione del coronavirus ha reso impossibile l’esecuzione della prestazione

FRANCIA E COVID-19

In Francia, il governo ha recentemente dichiarato che, nell’ambito dell’esecuzione degli appalti pubblici, in caso di non rispetto dei termini di consegna previsti dal contratto, la parte inadempiente non incorrerà in penali o altre sanzioni contrattuali, ritenendo il governo tout court la circostanze del diffondersi del virus Covid-19 quale caso di forza maggiore per l’impresa che sta eseguendo l’appalto e ciò indipendentemente dall’esistenza o meno di una clausola contrattuale ad hoc.

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